RÖPORTAJ — 2 Haziran 2015 at 23:32

KENTPARK ALIŞVERİŞ MERKEZİ GENEL MÜDÜRÜ ÖZGÜR BAŞARAN: KENTPARK’TA HEDEFLER DAHA AGRESİF OLACAK!

by

 

IMG_1504

Türkiye genelinde AVM yönetimlerinin profesyonel yönetim şirketlerine geçmesi yönünde bir eğilim olduğunu ifade eden Kentpark Alışveriş Merkezi Genel Müdürü Özgür Başaran, AVM Partners yönetiminde Kentpark’ın daha agresif hedefleri olacağını vurguladı.

 

Türkiye’nin başkenti Ankara, artık kişi başına düşen alışverişmerkezi metrekaresinde de bir başkent konumunda. Yeni açılan AVM’ler rekabeti daha kızıştırıyor. Kentpark AVM bu rekabet ortamında yönetim ve kiralamasını AVM Partners yönetim şirketine devrederek yeni bir hamle yapmış oldu. Kentpark AVM Genel Müdürü Özgür Başaran ile perakende sektöründeki gelişmeleri, rekabeti ve Kentpark’ın geleceğini konuştuk.

 

AVM sektöründeki genel gelişim sürecine uygun olarak Kentpark’ta da yönetimi ve kiralamasını profesyonel bir yönetim şirketi devraldı. Buna neden gerek görüldü?

Alışveriş merkezlerinin genelinde işin daha profesyonel yönetilmesi gerektiği yönünde bir kanı var. Bütün proseslerin doğru işletilmesine yönelik zaten know-how’I olan yönetim şirketlerinin bu işi kendi organizasyon şemaları içinde değerlendiren bir yapısı var aslında. Bugün Türkiye’de yönetim şirketleri bu konuda gayet başarılı. Kentpark’ta da her şey yolunda gidiyor. Daha da güzel olacak.

 

Yönetim şirketlerinin AVM’lerin geleceğindeki etkinliğini nasıl değerlendiriyorsunuz? Kiracı, kiralayan ve yönetim şirketinin aynı düzlemde olduğunu açıkçası söylemem lazım. Birbirinden ayrı hareket ettikleri zaman sonuçlar değişiyor. Alışveriş merkezinin de yöneticisinin de, kiralayanın da başarılı ve memnun olması lazım.

 

Bundan sonra ülkenin gündemine göre bekle gör politikası mı olacak sektörde?

Ülkenin gündemi bazı şeyleri etkiliyor tabii. Ama sektörde tüm oyuncuların bir planıvar, o plan çerçevesinde gidiyorlar. Gündem hedefe varış mesafesini uzatabiliyor ama hedef aynı.

 

Dövizdeki dalgalanmalar ve piyasalardaki ekonomik hareketlilik perakende sektöründe nasıl etki yaratmış durumda?

Şüphesiz şu an hem yaz dönemi olmasından kaynaklı hemde seçim atmosferinden bir resesyon var perakende sektöründe. Yani en küçük bakkalından süpermarketine kadar herkesi bir şekilde etkiliyor. Tabii vatandaşın müşteri olarak davranışı bunda çok etkili. Çünkü herkes etkileniyor. Genel olarak insanların cebindeki parayı şu an için tuttuğunu söyleyebilirim. Bir de seçimden 10 gün sonra Ramazan ayı başlıyor. Tatil sezonu açıldı. Bunları da hesap etmek durumundayız. Açıkçası geçen seneyi takip eden bir durumu bekliyoruz. Ankara, 4.3milyon resmi nüfusa sahip bir şehir. Geneli memur ağırlıklı. Dolayısıyla herkesin bir yaz planı var. Temmuz ve Ağustos olmak üzere iki aylık bir süreçte bu değerlendiriliyor. Dönüşler Eylül ayı başında başlıyor, ardından da okullar açılıyor ve tekrar eski formumuza kavuşuyoruz. Bu döngü hep böyle devam edecek.

 

Ankara özelinde AVM sayısında rahatsız edici bir durum var mı size göre?

Bugün kişi başına düşen alışveriş merkezi metrekaresi bakımından Ankara birinci sırada. Ama Ankara’da sosyal yaşam son 10 yıl içerisinde alışveriş merkezlerine entegre bir şekilde yol alıyor. Ancak yeni AVM’lere ihtiyaç nereden hasıl oluyor derseniz, daha iyisini yapmak için diye yanıtlayabilirim.

 

Pekiyi, yeni açılan AVM’lerinkonseptlerini nasıl yorumluyorsunuz?

Mimar ne kadar iyi çizerse çizsin, ne kadar farklıbir çalışma yaparsa yapsın, 3-4 tane kriter var: İklim, lokasyon, marka karmasının bulunulan lokasyona uyumu. Örneğin; Ankara’da açık alışveriş merkezi yapamazsınız. Yapsanız da sadece yaz aylarında bahar aylarında çalışacaktır. O yüzden Ankara özelinde alışveriş merkezinin genel itibariyle kapalı bir bina içinde işlemesi önemli. En azından sürdürülebilirlik açısından böyle. Tabii yaşam alanları, teraslar, kafeler, havuzlar bu işin albeni tarafıoluyor. Kentpark, bahsi geçen yaşam alanlarını ziyaretçilerine yeterli manada sunabilen bir alışveriş merkezi. Dolayısıyla, artık bu konuda müşterilerine sadece “Gel, alışveriş yap!”diyen değil de, “Burada yaşam alanı var” diyen alışveriş merkezleri bir adım önde olacaktır.

 

Kimi yatırımcı AVM tercih ediyor, kimi yatırımcı da outlet. Kıyaslama yapacak olursak aralarında ne fark var?

Avrupa’daki modellere baktığımız zaman genel olarak outletlerin şehrin dışında, inletlerin şehrin içinde ya da göbeğinde olduğunu görüyoruz. Bizim ülkemizde AVM ve outlet arasında çok ciddi bir ayırım söz konusu değil maalesef. Bu henüz ulaşım şartlarının oluşmamasından kaynaklı da olabilir. Fakat buna doğru demek de mümkün değil. Bence yeni projelerle yaşam alanlarıyla insanların kalma süresini uzatan tema parkı vb. modeller Ankara’da başarılı olacaktır.

 

AVM’ler açısından bu yarış nereye kadar gidecek? Bu sizi zorluyor mu?

Yani şu an doygunluk seviyesine ulaştı, bulunduğumuz aks özellikle. Bundan sonra açılan her bir yeni AVM aslında mevcutlardan bir şey alacaktır. 4.3 milyonluk şehrin her alışveriş merkezine dağıtacağı 1 milyon insan yok. Dolayısıyla hepsi bir birinden bir şeyler alacaktır. Bu aks belki şu an çok büyük alarm vermiyor ama yakında 3-5 tane daha arka arkaya eklendiğinde ki; projeler var benim bildiğim, bu şekilde kırmızı alarm noktasına gelecektir. Bir de her alışveriş merkezinde yaklaşık 200 tane mağaza var. Dolayısıyla birer km arayla her markanın birer tane mağazası olacak. Alışveriş merkezinden ziyade kiracı, perakendeci bunu nasıl kaldıracak? Önemli olan bu. O yüzden herkesin seçici davranması lazım.

 

Bir de son dönemde alışverişi teşvik etmek adına mobil uygulamalar var. Siz bunu nasıl değerlendiriyorsunuz?

Çok fazla alışveriş yapıyorsanız, örneğin; ayda bin liralık harcamanız varsa bir ödül olarak görüyorum ben bunu. Uygulamanın kapsamındaki ürünleri bilmiyorum ama bence bunlar olumlu, güzel uygulamalar. Çünkü müşteriye yansıması olumlu. Ben 1.000 lira harcayıp karşılığında 300 liralık bir puan ya da para karşılığı bir şey alabiliyorsam bunun doğru bir hamle olduğunu düşünürüm.

 

Kredi kartlarında taksitlendirme kısıtlamalarından sonra bazı mağaza zincirleri farklı enstrümanlar kullanmaya başladı. Yani farklı finansman modeli geliştirdiler. Siz gelişmeleri nasıl değerlendiriyorsunuz?

Bu aslında bir bacağı havada kalan işlerden bir tanesi. 1.5 yıl oldu bu kanun çıkalı. Aslında bu geç kalınmış bir uygulamaydı. Kredi kartlarının yanlış kullanımından dolayı birçok insan ağır borçlar altında sıkıntıya girdi. Bir de nakit elde etmek için kredi kartları kötüye kullanıldı. Bu yüzden kısıtlama gelmesi iyi oldu. Fakat geçiş dönemini çok kısa tuttular. Bir anda kestiler. İnsanların elinde stoklar vardı. Belki bunu bazıları çok güzel değerlendirip bunu avantaja dönüştürdüler. Bir ayda 1.000 tane telefon satıp ondan sonra kalan 11 ayda toplam 1.000 tane satanlar oldu. Özetle; bunun geçiş sürecinin daha yumuşak olması lazımdı. Sonuçta herkesin elinde bir şeyler kaldı. Zarar edenler olmuştur, ama mutlaka ayağını yorganına göre uzatanlar da vardır.