RÖPORTAJ — 5 Nisan 2016 at 18:42

VIA DMC GENEL MÜDÜRÜ OGÜN TURANLI: REKABETE KAPALIYIZ!

by

_DSC1219

 

AVM’lerin müşteri çekmek için fark yaratan projeler geliştirilmesi gerektiğini söyleyen VIA DMC Genel Müdürü Ogün Turanlı, kendilerinin de Viaport Asya, Viaport Venezia, Vialand ve Viaport Marina projelerinin her birinde farklı konseptler yaratarak rakiplerinden ayrıştıklarını, böylece rekabete kapalı hale geldiklerini vurguladı.

 

VIA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın halka arza hazırlandığı şu günlerde biz de VIA GYO bünyesinde yer alan AVM, konut ve ofislerin yönetimini sürdüren VIA DMC’nin (Development & Management Company) Genel Müdürü Ogün Turanlı perakende sektöründeki gelişmeleri ve VIA DMC’nin hedeflerini konuştuk.

 

İçinde bulunduğumuz konjonktür perakende sektörünü nasıl etkiliyor şu anda?

Perakende sektörünün içinde bazı alt kırılımları etkiliyor. Şöyle ki; yeme içmede, mecburi harcamalarda çok fazla kısıtlama yok ama lüks segmentte kısıtlama var. Bunu inkar edemeyiz.

 

Lüks segmentte bir erteleme var ama AVM’lerin ciroları fena değil. Sizde durum nasıl durum?

Bizim yönettiğimiz 4 AVM’miz var. Viaport Alışveriş Merkezi’nde ziyaretçi sayısında da ciro bazında da artış var. Yılın tamamında da ay bazında da artış olmuş. Alt kırılımlarda belki bazı farklılıklar olmuştur. Ama genele baktığımızda AVM’lerimizde hem ziyaretçi sayısında hem alışverişte yukarıdayız.

 

Farklı konseptlerde AVM’lere sahipsiniz. Pekiyi, bu konseptler arasında biraz daha yukarıda diyebileceğiniz hangisidir?

Özüne bakıldığında hepsi kendi içinde farklıdır. Bu hikayenin başladığı ilk projemiz Viaport Asya. Dolayısıyla Viaport Asya bizim gözbebeğimiz ve en üsttedir. Onu hiçbir şekilde inkar edemiyoruz. Çünkü herkesin cesaret edemediği konseptte bir ilki yarattık. Bizim için de Türkiye için de bir ilkti. Ondan sonra yaptığımız diğer projeler daha da geliştirilmiş projelerdir. Örnek vermek gerekirse Vialand cadde mağazacılığıyla açık AVM özelliği taşıyor. Ancak üstüne tema park ilave ettik. Viaport da açık AVM konseptindedir. Viaport Marina’da yine cadde konseptinde ama o projeye de marina ilave ettik; denizin üstüne proje yaptık, arkasına akvaryum koyduk. Keza Viaport Venezia yine cadde konseptinde bir açık AVM. Bu projeyi de İtalyan mimarisinde inşa ettik. İçine kanalları, gondolları koyduk, üstüne ofisleri ve daireleri ekledik. İstanbul’da 117 tane alışveriş merkezi var. 117 tane ayakkabı, 117 tane giyim mağazasının vs. olduğu yerler bunlar.  Hemen hepsinde aynı markalar var. Dolayısıyla onlardan ayrışıp tüketiciyi çekmek için fark yaratan projeler yapmak lazım. Biz perakendeciliği yapıyorken, perakendeye sinerji katacak ilave etmenleri koyuyoruz alışveriş merkezlerine. Nedir bu? Bazısında temapark, bazısında lunapark, bazısında akvaryum, bazısında marina kuruyoruz, birçoğunda konaklama koyuyoruz. Koyabildiğimiz projelerde üstüne ofis ve rezidans koyuyoruz. Böylelikle perakende salt perakendeden çıkıyor, bir karma proje oluyor. Konaklama alışverişe, alışveriş akvaryuma, akvaryum marinaya, marina perakendeye, kısaca hepsi birbirine etki ediyor. Bu sayede her sene yukarıya doğru giden bir trendin içinde oluyoruz.

 

Bu etkileşim anlayışıyla da sektördeki rekabetin dışına çıkmış oluyorsunuz…

Yönetim Kurulu Başkanımız Çoşkun Bayraktar’ın çok sevdiğim bir sözü var:“Biz projeyi rekabete kapalı yapıyoruz.” Yakınımızda açılacak diğer AVM’lerin bizi hiçbir şekilde etkilemeyeceği şekilde büyük volümlü ve güzel AVM’ler yapıyoruz. Bu da bizi rekabete kapalı yapıyor. Kendi işimizi yapıyoruz, tek rakibimiz kendimiz oluyoruz, projelerimizi kendi aralarında yarıştırıyoruz.

 

Son dönemde kurlardaki yükseliş AVM yönetimlerini kiracılara destek olmaya yöneltti. Siz VIA DMC olarak nasıl bir yol izliyorsunuz?

Perakendede bir tane kural var: Yüksek ciro yaparsanız kiranızı rahat ödersiniz. İstenen ciro yapılmazsa kira indirimi, kur indirimi, öteleme veya destek denilen kiracılara destek modelleri gündeme geliyor. Bunlar arasında kur indirimi en kolayı. Ama biz 8 senedir Viaport Asya AVM’mizde abartmıyorum 8 tane kur indirimi talebi almadık. Neden? Çünkü zaten aylık cirosu 400 bin lira olan mağaza kirası olan 15 bin lirayı ödemede sorun yaşamıyor. Ama siz kuru 3 TL’den de alsanız, 5’ten de alsanız, cirosu 15 lira olup 10 lira kira veren mağaza mutlaka sizden indirim isteyecek. Aslında yapmanız gereken perakendede ciro-kira dengesini sağlayacak kiralama rakamını belirlemek, ikincisi de kiracıya mutlu edecek seviyelerde ziyaretçi getirip ciro çıkartmak. Siz bunu yapmadığınız zaman kuru sabitlemek, kirayı indirmek ya da başka bir şey yapmak çözüm getirmez. Günümüzde kira-ciro dengesi kabul edilebilir seviyelerde değil. Viaport Asya’da 8 kişi kur indirimi talep etmedi dedim. Ama Vialand da bizim AVM’miz; yapmamız gereken indirimi yaptık. Venezia’da ve Marina ‘da da AVM’lerimiz yeni açıldı; indirim yapmamız gerekiyorsa yapacağız. Çünkü kiracı, kirasını mutlu olduğu zaman öder. Eğer siz kiracıyı mutlu edemezseniz, indirim kısır döngüsüne girersiniz. Bunun için de etkinlikle, pazarlamayla, sosyal medyayla vs. bu döngüyü kırmak zorundasınız. Bunlarla kira-ciro dengesini sağlayıp kiracınızı mutlu etmelisiniz.

 

Siz kiracılarınızı mutlu ediyorsunuz, öyle anlıyorum sözlerinizden…

Mutlu etmeye çalışıyoruz. Etmediğimiz dönemlerde de kiracılarımızla konuşarak doğru yolu, ortak noktayı bulmak adına çözümler üretmeye çalışıyoruz.

 

Esnek bir yaklaşımınız var, katı bir tutuma sahip değilsiniz…

Kesinlikle. Katı tutumda olamazsınız. Neden olamazsınız? Çünkü aynı gemidesiniz, beraber yol alıyorsunuz. Sonuçta biz ne kadar güzel, kaliteli, ne kadar çekim gücü yüksek projeler de yapsak, bu projelerin içinde 150-200 tane kiracının tabelası var. Onların yarattığı zenginlik ile AVM var. Dolayısıyla kiracılarla mutlu olabileceğimiz ortak paydayı sağlamak zorundayız.

 

Son dönemde özellikle outlet AVM’ler için yeni düzenlemeler söz konusu. Bu düzenlemeler Outlet AVM’ler için ne kadar hayırlı olacak sizce?

Bizim için bir şey fark etmiyor. Biz 8 sene önce Vİaport Asya’yı açtığımızda, yeni düzenlemeyle gelen yüzde 70 outlet ürün bulundurma zorunluluğunu sözleşmemizde yazmıştık. Viaport Asya’nın başarılı olmasında en önemli özellik gerçekten outlet ürün satılması ve fiyat avantajının sunulmasıdır. Biz 8 senedir yaptığımızı bundan sonra da yapıyor olacağız. Biz Viaport Outlet Shopping Center diyorsak, Viaport Venezia Outlet Shopping diyorsak gerçekten outlet olmamız lazım ki etrafımızdaki AVM’lerden kendimizi ayrıştıralım. Böylece biz mutlu olalım, kiracılarımız da mutlu olsun.

 

Pekiyi, sizin AVM’leriniz yakın çevredeki kitleyi mi daha çok çekiyor, yoksa çevre ilçelerden de ziyaretçi çekiyorlar mı?

Viaport Asya özelinden örnek vereyim size. Sekiz senelik AVM olduğu için istatistiklerimiz çok kuvvetli. Dolayısıyla çok fazla sayıda geri dönüş alıyoruz. Siz çevre ilçeler diyorsunuz, etraftaki ilçeleri geçin biz etraftaki illerden ziyaretçi alıyoruz. Bunu üstüne basa basa söylüyorum. Viaport Asya, İstanbul’un olduğu kadar Koceli’nin de, Bursa’nın da, Yalova’nın da hatta Bartın’ın da AVM’si gibi algılanıyor. Ve oradan da insanlar alışverişe geliyorlar. Çünkü muadili yok, rakibi yok, alternatifi yok.

 

Bir tarafta durgunluktan bahsediliyor ama diğer tarafta yeni AVM’ler de yapılmaya devam ediyor…

Bunun cevabını yatırımcıların vermesi lazım. Yatırımcının bir yatırım yapmadan önce bir fizibilite, rakip analizi, bölgenin sosyo-ekonomik analizi gibi çalışmaları yapması lazım. Yeni AVM’ler açılıyor, ama bazı bölgelerde doymuşluk çok fazla. Bazı bölgelerde çok fazla değişikliğe ihtiyaç var. İşin özüne baktığınız zaman birazcık da kiracı desteklerine de biz çanak tutuyoruz. Yani bir cadde üzerinde 5 tane AVM olursa mecburen 3 tanesi indirim yapacak. Yapacak bir şey yok.

 

Bir de teknolojik yatırımlarınızı konuşmak istiyorum. Gerek hizmet gerekse müşteri memnuniyeti açısından nasıl bir altyapıya sahipsiniz?

Avrupa ve Amerika’dakine benzer olarak Türkiye’de de online pazarlama sitelerinin sayısında ciddi artış var. Online sitelerin yanı sıra markaların kendi online mağazalarını açtığını biliyoruz, görüyoruz. Bizim için önemli olan AVM’yi doğru yönetmek, böylece mutlu ziyaretçi, mutlu kiracı, mutlu yatırımcı yaratmak. Teknolojiyi biz genelde pazarlama, ziyaretçi memnuniyeti ve bilgilendirmesi olarak kullanıyoruz. CRM sistemimiz var. Bu sistemle ziyaretçilerimizin istatistik verilerini tutuyoruz. Böylelikle ziyaretçi memnuniyetinin takibini yaparak hizmet kalitemizi yukarıya doğru çıkartıyoruz.

 

Son olarak 2016 öngörünüzü ve hedeflerinizi konuşacak olursak neler söylemek istersiniz?

Aslında Türkiye’deyseniz her koşulda çalışmaya ve her koşula adapte olmaya hazır olmak zorundasınız; çok iyisine de çok kötüsüne de… 2015 yılında bazı şeyleri unutsak da iki seçim yaşadı bu ülke. Bunun arkasından huzur operasyonları, olaylar vs. Komşuların hepsinde sıkıntılar var. Komşularımızın sıkıntıları bizi artık direkt olarak etkiliyor. İşin özüne baktığınızda; 2015 çok kötü geçmesini tahmin ettiğimiz ama kötü geçmeyen bir sene oldu. Açıkçası 2016 yılının çok kötü geçeceğini tahmin etmiyorum. En azından 2015’ten kötü geçmeyecektir. Ekonomik olarak mutlaka inişler çıkışlar olacaktır. Ama biz önümüze bakalım, çalışalım. Kötü şeyler düşünmeyelim. Bir savaş çıkmayacak kadar aklıselim olduğumuzu varsayıyorum. Önümüzde iki bayram var; çok güzel günler geçireceğimizi düşünüyorum, en azından öyle umuyorum.