RÖPORTAJ — 5 Haziran 2017 at 15:52

YAPIM İNŞAAT PAZARLAMA VE SATIŞ DİREKTÖRÜ CEREN AHMET KÖSE: YAPIM İNŞAAT SEKTÖRDE ÖNCÜDÜR!

by

IMG_2652

 

Kuzey Kıbrıs’ta konut sektöründe fiyattan çok kalitede rekabet ettiklerini vurgulayan Yapım İnşaat Pazarlama ve Satış Direktörü Ceren Ahmet Köse, sektörde fark yaratan, öncü bir firma olduklarını dile getirdi.

 

Kuzey Kıbrıs denince akla ilk olarak turizm ve eğitim sektörleri gelir. Konut sektörü ise onların ardından gelen sektörler arasındadır. 2000’li yılların başında yüksek bir ivme kazanan sektör yeniden o günlere dönmenin sinyallerini veriyor. Özellikle Girne’de hızlı bir proje üretimi gözleniyor. Lefkoşa’da da yeni projeler üretilmeye başlanmış durumda. Lefkoşa’nın en ünlü alışveriş caddesi olan Dereboyu’nda 127 konutluk bir proje yükseliyor. Bu projeyi yürüten Yapım İnşaat, Kuzey Kıbrıs’ın en köklü ve en büyük inşaat şirketlerinden birisi. Yapım İnşaat Pazarlama ve Satış Direktörü Ceren Ahmet Köse ile firmanın hedeflerini ve KKTC’de konut sektörünü konuştuk.

 

Öncelikle Yapım İnşaat’ı tanıyarak başlayabilir miyiz?

Lefkoşa merkezli bir firmayız. Firmamız 1988’de babam Tekin Köse tarafından kuruldu. Kendisi İTÜ Mimarlık Bölümü mezunudur. Öncelikle mimarlık ofisi olarak başladık ve sonra küçük müteahhitlik işleri yaptık. Devlet ihaleleri yanında özel ihale işleri de yaptık. 1993 yılından itibaren tamamen özel ihalelere giriyoruz ve yap-sat işleri yapıyoruz. Uzmanlık alanımız apartman daireleri. Ama ofis de villa da yapıyoruz. İşlerimizin yüzde 70’i Lefkoşa’da, yüzde 30’u Girne’de bulunuyor. Gelecek sene 30. senemize gireceğiz. Bugüne kadar 1200’den fazla konut ve ticari yapı ürettik.

 

Son projeleriniz hakkında bilgi verir misiniz?

Şu anda yapımı süren ve en büyük projemiz olan Dereboyu Projesinde 127 konut üreteceğiz. Lokasyon olarak mükemmel bir yerde. Dereboyu Caddesi, Lefkoşa’nın en ünlü alışveriş caddesidir. Dairelerin hepsi 2+1 olacak. Artık sattığımız tek daire tipi 2+1. 3+1’den çok verim alamıyoruz. 2+1’lerin 450 Sterlin yani 2100 TL civarı kira getirisi var. Daire bedelinin 53 bin Sterlin olduğunu varsayarsanız alım bedelini 110 ayda geri alıyorsunuz. Türkiye’de ise bu süre 200-220 ay. Böyle olunca yatırımcılardan ilgi görüyoruz.

 

Ticari + konut şeklinde mi olacak?

Hayır, sadece konut olacak. Hem konut hem ticari birimler hem de ofislerin bulunduğu miks projemiz de Ortaköy’de hastanenin yanında yapılacak. Anayolun hemen kenarında 7,5 dönüm arazi üzerine kurulacak. Açık caddesinin sağında ve solunda dükkanlar, onların üstünde 30-40 tane ofis ve 65 civarında konut olacak.

 

Müşteri profiliniz nedir?

Müşteri profili Girne’de yüzde 90-95 oranında yabancı yatırımcıdan oluşuyor. Lefkoşa’da da bu oran yükseliyor, eskiden yabancı yatırımcı hiç yoktu. Çünkü yurtdışından gelenler deniz görmek isterdi. Ama şimdi kiralama amaçlı yatırım yapmak isteyenler Lefkoşa’da daha ucuza gayrimenkul alabiliyorlar. Çünkü Girne’deki fiyatlar yükselmeye başladı. Lefkoşa’da 53-55 bin Sterlin civarındaki daire fiyatları Girne’de 80 bin Sterlin civarında. Kendiniz yaşayacaksanız Girne daha çekici geliyor. Akdeniz insanı için deniz çok büyük bir nimet değil ama Ruslar için deniz bulunmaz Hint kumaşı. Fakat artık Lefkoşa’dan da 16 dakikada denize ulaşabiliyoruz. O yüzden yabancı yatırımcılar Lefkoşa’ya da yavaş yavaş gelmeye başladılar.

 

Altyapı açısından en az problemli yer neresi?

En az problemli yer Gönyeli’dir. Orada altyapıda da üstyapıda da çalışmalar tamamlandı. Lefkoşa’nın da altyapısı 10 yıl önce tamamlandı. Karayolları Dairesi’nin birkaç ana yolda yapması gerekenler olacak. İvedilikle yapılması gereken yollar var. Onlar bittikten sonra ulaşım rahatlayacak.

 

Girne’de konut ve nüfus yoğunluğu artıyor. Orada durum nasıl?

Girne’de de yollar yeniden asfaltlanıyor. Yeni bir çevre yolu projesi var; Girne çemberden Alsancak’a giden yol, tam ters yöne üstten Çatalköy’e varacak. Lefkoşa’dan Girne’ye ulaşım rahatladı, onun için 16 dakika diyebiliyoruz. Bir de Lefkoşa’da yeni çevre yolu yapılıyor. Uluslararası Kıbrıs Üniversitesi’nden Gönyeli’ye kadar bağlanıyor. Ercan Havalimanından Girne’ye giden bir kişi şehre hiç girmeden transit gidebilecek. Proje, kamulaştırmadan dolayı yavaş ilerliyor.

 

Pazarlama faaliyetlerini de konuşalım biraz, yurtdışında nasıl bir çalışma yürütüyorsunuz bu konuda?

Bizim bu yıl içinde 12 fuara katılma hedefimiz var. Bunlar arasında Türkiye, Rusya, Çin ve Kazakistan’daki fuarlar da var. Arap Yarımadası’nı daha halledemedik ama onlar için de ayrı bir çalışma yapacağız. Ama en azından Dubai, Kuveyt, Suudi Arabistan’daki fuarlara katılmamız lazım. Bunun dışında proje bazında ortak alabiliyoruz. Dereboyu Projesi’nde Suudi Arabistanlı ortaklarımız var. Bir başka projemizde İngiliz ortaklarımız var. Girneli firmaların daha fazla yabancı müşterisi var. Bizde ise hala yüzde 40-50 civarında yerli müşteri var. Bu nedenle çeşitli yerli ve yabancı kurumsal gayrimenkul pazarlama firmalarıyla birlikte hareket ediyoruz. Her şeyi kendi başımıza yapamayız.

 

Peki, sektörde nasıl bir rekabet yaşıyorsunuz?

Fiyatta rekabet yok. Kalitede yarışıyoruz. Biz zaten öncüyüz bu konuda. Babam ve kardeşim mimar. Biz mimar kökenli bir firmayız. Projelerimizi kendi mimar ekibimiz çiziyor. Ama diğer firmaların çoğu dışarıdan hizmet satın alıyor. Öyle olunca biz en güzel malzemeyi en güzel bir şekilde kullanabiliyoruz. Anahtar teslim konut yapıyoruz. Ama siz tamamlanmamış ev aldığınızda önceden malzemeyi seçebiliyorsunuz. O imkanı veriyoruz insanlara.

 

Mimari ve tasarımı konuşmuşken, yerel mimariye yer veriyor musunuz projelerinizde?

Mesela burada binalarda kullanılan sarı taşımız var. Şu anda Girne’deki villa projemizde tamamen Lefkoşa’nın eski evlerini dizayn edeceğiz. Ve o eski Kıbrıs mahalle yapısını oraya taşıyacağız. Tabii, biz yapılmayanı yapalım istedik. “Modern dizayn mı yapalım, ultra modern mi olsun, yoksa özümüze mi dönelim?” dedik. Özümüze dönmek daha ağır bastı. Modern dizaynı her zaman tasarlarız ama bunu yaptığımızda ilk olacağız.

 

Projelerinizde yeşil bina konseptine, akıllı ev konseptine ne kadar yakınsınız?

Akıllı ev konseptini yapıyoruz bazı dairelerimizde ama standart bir uygulama yok. Talep üzerine oluyor. Yüksek maliyetler nedeniyle 2+1 veya 3+1 dairelerden çok villalarda tercih ediliyor. Yeşil bina konseptinde ise izolasyon malzemeleri yeni gelmeye başladı. Türkiye’de bunlar standart, bizde hala konvansiyonel tuğla kullanılıyordu. Biz yeni bir malzeme kullanıyoruz duvarlarda. O da projelerimize artı değer katacak. Böylece inşaat artıklarımızı azaltmış olacağız.

 

Güneş panelleriyle kendi enerjinizi kendiniz üretmeyi düşünüyor musunuz?

Solar paneli opsiyonlu olarak sunuyoruz apartmanların içerisinde. Zaten Kuzey Kıbrıs’ta güneş enerjisinden ısıtma amaçlı yararlanılıyor. Elektrik üretimine ilişkin düzenleme ise daha yeni çıktı.

 

Ödemelerde müşterilerinize özel bir kolaylık sağlıyor musunuz? Finans sektörüyle işbirliğiniz nasıl?

Garanti Mortgage Kuzey Kıbrıs’a geliyor. İlk projelerini bizim projelerimizden seçtiler. Onlarla ödeme kolaylığı olan bir anlaşmamız olacak. Şu andaki durumda müşteri, daire bedelinin üçte birini peşin ödüyor, üçte ikisini de bankadan borçlanıyor. Yeni sistem mortgage sistemi olacak. İnsanlar uzun vadeli borçlanıp daire bitmese bile kredi taksitlerini ödemeye başlayacaklar. Ve biz de paramızı müşteriden değil de bankadan alacağız.

 

Gerek firma olarak gerek sektör olarak işgücü temininde ne tür sorunlar yaşıyorsunuz?

Yetişmiş işgücü bulmak Kuzey Kıbrıs’ta çok zor. Bulduğumuz insanlara gerçekten dört elle sarılıyoruz. Zaten Kuzey Kıbrıs’ta çok uzun çalışma saatleri ya da aşırı iş baskısı yok. Türkiye’deki arkadaşlarımız 10-11 saat çalışabiliyorlar. Ona nazaran Kuzey Kıbrıs çok daha rahat bir yer. Küçük bir yer olduğu için profesyoneller kariyer yapmak için Kuzey Kıbrıs’a bugüne kadar çok gelmiyorlardı. Ama yeni yeni gelmeye başladılar; güzel bir işgücü oluşmaya başladı. Onlardan yararlanıyoruz.

 

Siz ekiplerinizi nasıl oluşturuyorsunuz?

Biz, tamamen taşeron kullanıyoruz. Sadece mühendis kadromuz ve çekirdek kadro olarak 3-5 işçimiz var. Geri kalan işlerin hepsini taşeronlara yaptırıyoruz. O yönden daha rahatız. Malzememizi kendimiz seçiyoruz ve getiriyoruz. Parkemizden tutun elektrik malzemelerine kadar… Bunlar taşerona ait değil.

 

Kendi beton tesisiniz var mı?

Yok, ama kendi parke tesisimiz var; yollar ve peyzaj işleri için… Bir de demir atölyemiz var sektöre hitap eden.

 

Türkiye’de gayrimenkul projesi geliştirme düşünceniz var mı?

Öyle bir düşüncemiz yok. Türkiye çok daha büyük ve bilmediğimiz bir pazar. Ama oradaki yüksek karlar yatırımı daha cazip hale getiriyor.

 

Sektörün Lefkoşa özelinde dile getirdiği yükseklik sorunu var. Bunu biraz açar mısınız?

Şu anda bir adaletsizlik var Kuzey Kıbrıs genelinde. Mesela Girne merkezde bir arsa aldığımızda üzerinde 10 katlı bina yapabiliyoruz. Aynı şekilde Magosa’da 10-12 kat çıkabiliyoruz. Lefkoşa’da bu 5 kattı. Belki 6 kat olabilir.

 

Sebebi nedir bunun?

Bu imar planlaması ile ilgili bir durum. İmar planı çıkarma yetkisi Şehir Planlama Dairesi’nde. Onların bir çalışması var ama çok ağır işliyor ve henüz bir imar planı olmadığı için de insanlar gelişi güzel, herhangi bir arsayı iskana açabiliyorlar.

 

Yatırımcılara son mesajınızı da almak isteriz…

Kuzey Kıbrıs’a yatırım yapmak Türkiye’nin herhangi bir şehrine yatırım yapmaktan çok daha fizibıl. Toplam bedelin üçte birini peşin ödeyip kredi taksitlerini kira geliri ile ödeyerek daire sahibi olabiliyorsunuz. Kira geliri kredi taksitlerini ödeyebiliyor.