RÖPORTAJ — 2 Mart 2020 at 14:35

Tepe İnşaat Genel Müdürü Atila Kemal Oğuz: Yeni bir kentsel dönüşüm modeli kurulmalı

by

Türkiye’nin bir kentleşme stratejisi olmadığına dikkat çeken Tepe İnşaat Genel Müdürü Atila Kemal Oğuz, devletin belirleyici olduğu yeni bir kentsel dönüşüm modeli kurulması gerektiğini dile getirdi.

Kanal İstanbul projesine ilişkin tartışmalar ve son aylarda yaşanan depremler Türkiye’deki kentleşme sorunlarını ve kentsel dönüşümü yeniden ülke gündemine soktu. Ülkemizin yurtiçi ve yurtdışında başarılı projelere imza atan Tepe İnşaat’ın Genel Müdürü Atila Kemal Oğuz ile bu sorunları, çözüm önerilerini ve Tepe İnşaat’ın hedeflerini konuştuk.

Öncelikle deprem gerçeğinin bize sürekli anımsattığı kentleşme sorununu konuşalım isterseniz…

Romalılar binlerce yıl önce şehir planlarını Izgara şeklinde yapmış ve uygulamışlardır. Maalesef Türkiye’nin bir kentleşme politikası, bir kentleşme stratejisi yok. Şehir planlamacıların, mühendislerin, mimarların bu kadar çok olduğu bir ülkede şehirlerimizin durumu acı veriyor.

Bu konuda öncelikle merkezi yönetimin şehirleşme stratejilerini ve standartlarını belirlemesi, uygulaması ve  denetlemesi gerekiyor. Batıda olduğu gibi  belediyeler uygulamadan bizzat sorumlu olmalıdır.

İstanbul’u ele alırsak; İstanbul’un şu andaki kent nüfusunu besleyecek altyapı eksikliği yanısıra yaşam destek sistemlerinin her geçen gün yok edildiğini vurgulamak isterim.

Yaşam kalitesi bozulan İstanbul’dan kaçış da başladı. Büyük ölçekli kent modelinden vazgeçip, daha küçük ölçekli yaşanılabilir, nefes alınabilir daha küçük ölçekli şehircikler yaparsak, çok büyük altyapı yatırımlarına da ihtiyaç duyulmayacaktır.

Şehirlerimiz büyük ölçüde yaşanmaz bir halde. Niteliksiz ve kaçak yapılaşma, ulaşım, çevre kirliliği, güvenlik vb. birçok sorun var.

İstanbul’un nüfusunu daha fazla artıracak pojelerden kaçınmalıyız. Çünkü İstanbul’un büyümeye değil, konsolidasyona ve yaşam kalitesinin artırılmasına ihtiyaç var. Çok başarılı konsolidasyon örnekleri var: Kadıköy-Bostancı-Tuzla sahil yolu düzenlemesi, Zeytinburnu sahil düzenlemesi, geçmişte Haliç kıyı şeridi düzenlemesi gibi. Deniz dostu, spor dostu, engelli dostu, çocuk dostu, doğa dostu, yeşil, yürünebilir bir şehirdeki yaşam konforunu yükseltecek projelere ihtiyaç var.

Son yıllarda çevre bilinci Türkiye’de de artıyor. Sahip olduğumuz doğal çevreyi, ekolojiyi öncelikle korumalıyız. Eğer çevreyi en ön plana koyarsanız İstanbul’u daha fazla büyütmezsiniz. Kanal İstanbul da yapmazsınız, İstanbul’da çok katlı imar hakkı da vermezsiniz. Arz-Talep dengesi gözetilerek kontrollü bir büyüme sağlarsınız, gayrimenkul fiyatlarınız da düşmez. Dünyada gelişmiş ülkelerde belediyeler kontrollü arz uyguluyor. Türkiye’de Gayrimenkul sektörünün en büyük problemi kontrolsüz arz yapılıyor olmasıdır. Kontrol eden bir merci de yok. Metro hatlarına yakın alanlara belirli bir derinlikte yüksek emsal verilebilir, gelişi güzel ve hiçbir teknik mesnete dayanmayan emsallerin verilmesi gelecek kuşaklarımıza karşı büyük bir sorumsuzluk. Bugün yapılması gereken 50 yıllık gelişim planlarının siyasi kaygılardan uzak  hazırlanması ve disiplinle uygulanmasıdır. Şu anda da kaynaklarımızı daha çok İstanbul’un deprem tehlikesine yöneltmeliyiz. Eğer hızlı bir kentsel dönüşüm yapamazsak, İstanbul’da can ve mal kaybı düşündüğümüzün çok üzerinde olacak. Türkiye ekonomisinin kalbi olan güzel İstanbul’un yıkımı Türkiye ekonomisi üzerinde yıkıcı etkiler yapacaktır.

Peki, bu bağlamda Kanal İstanbul’u nasıl değerlendirmeliyiz?

Kanal İstanbul’un yaratacağı çevre tahribatı, iklim değişikliklerinin hayatımızı bu kadar etkilediği dönemde hepimizi kaygılandırıyor. Ayrıca projenin öncelikle ekolojik, sosyal  ve ekonomik değerlendirmesi konusunda kamuoyunun ikna edilmesi gerektiğini düşünüyorum. Projenin halkın onayı alınarak yapılması ya da yapılmaması gerekir. Böyle bir proje mutlaka İstanbul halkına sorulmalı. Herkesin görüşü alınmalı. Özellikle bilim insanlarının… Çevresel etki değerlendirmeleri, fayda-maliyet analizleri yapılmalı ve kamuoyu bu konuda ikna edilmelidir.

Yüksek işsizliğin ülkemiz için güvenlik tehdidi oluşturması, enflasyonun dar gelirliye hayatı zehir ediyor olması, Türk parasına güvensizlik, özel sektörün borç yükü, pahalı dış kaynak kullanımı, ülkenin yatırım dostu niteliğini yitirmesi ve ülke ekonomisini olumsuz etkileyen ekonomi dışı dinamikler ve çevremizdeki jeostratejik gelişmeler gibi bizleri mutsuz eden yeterince sorun varken, Kanal İstanbul projesi sağlıklı bir şekilde tartışılamıyor.

Önümüzdeki sorunlar yumağını çözmeden Kanal İstanbul gibi bir proje ülkemiz için kaldıraç olamaz, kısıtlı ülke kaynaklarının doğru yönetimi açısından da ayrı bir tartışma yaratır.

Öncelikle ekonomik ve güvenlik anlamında büyük bir huzura ihtiyacımız olduğunu düşünüyorum, çabalarımız bu yönde olmaldır.

Bu kadar yüksek bir nüfusu, kanaldan sonra oluşacak bir adaya toplamak fikri büyük bir jeopolitik hassasiyet değil midir ?  Doğru mudur ? Tartışılması gereken bir diğer konudur.

Bu noktada biraz da kentsel dönüşüme ilişkin konuşalım… Kentsel Dönüşüm Yasası 2012’de yürürlüğe girdi. Ancak istenen sonuçlara ulaşılamadı…

Evet, bugüne kadar vatandaşlar ve müteahhitler sorunu çözemedi. Çözüm; devletin belli alanları doğrudan riskli alan ilan etmesi ve binalar bazında değil, büyük ada parselasyonları yaparak, sadace konut üretimini değil, yeşil alanlar, park alanları ve sosyal donatılardan oluşan yeni kent alanları yaratarak kentsel dönüşüm yapılmasıdır. Bu dönüşüm belli bir disiplinde, devlet otoritesiyle ve belediyeler ve özel sektör ile işbirliği içinde yapılabilir. Müteahhitlik standartlarının yükseltilmesi de öncelikli sorunlardan birisidir. Bugün depremlerde hala insanlarımız ölüyorsa, bu konuya daha ne kadar kayıtsız kalınabilir. Türkiye’de önüne gelen yapı  müteahhitliği  yapmamalıdır. Sektöre giriş bariyerleri mutlaka yükseltilmelidir.

Batı ülkelerinde örneklerini gördüğümüz şekilde mülk sahiplerini, müteahhitleri ve bankaları, müşterileri, tüm hizmet verenleri mağdur etmeyecek, gerekli hukuki ve teknik kontrolleri ve güvenceleri sağlayacak bir sistemi Türkiye’de de artık hayata geçirmeliyiz. Aksi takdirde sektörün itibar kaybının önüne geçemeyiz. Sistemin ortasında bankalar yer almalı, proje finansmanının eksik bakiyeleri bankalar tarafından karşılanmalı ve müteahhite ödemeler yapılan işin karşılığı hakedişler olarak yapılmalıdır. Bugün Almanya’da ve ABD’deki sistem budur ve kusursuz bir şekilde işlemektedir. Hiçbir mağduriyetin olmadığı bir sistemdir.

Hızlı kamulaştırma uygulaması sorunun çözümüne sizce bir ivme kazandırır mı? Yoksa yeni bir yasal düzenleme mi gerekir?

Eğer depremde can ve mal kaybını önlemek önceliğimizse, kamulaştırmanın devlet eliyle hızlı bir şekilde yapılması ve hak sahiplerine mülkünün değer karşılığı “gayrimenkul’’ veya “nakit’’ olarak ödenmesinin sağlanması gerekir. Bu üzerinde çalışılması gereken bir konu. Ancak sorunu çözmemiz için kanun çıkarmanız yeterli değil. Bu işin başarılı bir ticari modelle desteklenmesi gerekiyor. Bu modelde müteahhitlik piyasası düzenlenmeli, finansman mekanizması sağlıklı kurulmalı, devletin yönlendirici, denetleyici ve hakem konumunda olması sağlanmalıdır. Bunu yapacak bilgi birikimi ve insan kalitesi Türkiye’de var.

Geçtiğimiz yıl yapı müteahhitlerinin sınıflandırılmasına ilişkin yönetmelik yürürlüğe girdi. Bunun sektöre olumlu etki edebileceğini düşünüyor musunuz?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca, Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik, Resmi Gazete’de yayımlandı. Özel sektörde yapım işlerini yüklenecek müteahhitler için belirli ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterliklere sahip olması koşulu getirildi. Bu düzenlemeleri gayet olumlu buluyoruz. Kanun koyucuların sektörümüzdeki bu tip düzenlemelerin arkasında durması ve özenle denetlemesi de gerekiyor.

Dünyada da belli işleri yapmanın yeterlilik gereklilikleri vardır. Bunları yerine getirmeden o ihalelere iştirak edemezsiniz. Dolayısıyla Türkiye’de öncelikle “REKABET ADALETİ’’  koşullarının oluşturulması gerekiyor. Aksi takdirde bu düzenlemelerin faydası sınırlı oluyor. İhalelerin şeffaf, ihale makamlarının hesap verebilir olması gerekiyor. Sektörün ciddi anlamda şeffaflaşmaya ihtiyacı var.

Ayrıca yurtdışı müteahhitlik hizmetleri içinde benzer koşulların ve düzenlemelerin yapılmasını yurtdışındaki Türk müteahhitliği imajı için elzem görüyoruz.

Yatırım yaparak Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı elde etmek için belirlenen tutar 250.000 Dolara indirildi. Bunun sektöre yansıması nasıl oldu sizce?

Dünyada da benzer uygulamalar var. Ama Türk vatandaşlığı verilmesi daha kademeli ola bilirdi. Türkiye’nin bir Göçmen Kabul Stratejisi olmalı. Para bazen kalite getirmez. Göçmen kabulü kısa vadeli yaklaşımlar ile değil, uzun vadeli  ve daha geniş perspektifde ele alınmalıdır. Demografik yapının korunması, yeteneklerin çekilmesi  ve işin  güvenlik boyutu da en az ekonomik boyutu kadar önemlidir.

Ancak sektörün içinde bulunduğu koşullar düşünülürse, T.C. Vatandaşlığı için yatırım tutarının 250 bin dolara çekilmesini olumlu buluyorum. Sektöre bir ölçüde canlılık getirdi. Ancak vatandaşlıktan önce sadece “süreli oturma izni” verilmesi daha uygun olurdu. Daha sonra 5 yıllık süreçte kanunlara saygılı, vergilerini düzenli ödeyen, suça bulaşmayan kişilere, dil ve kültür sınavı da konarak vatandaşlık verilebilirdi. “Hızlı vatandaşlık” için alt limit 500 bin dolar gibi daha yüksek bir meblağ olabilirdi.

Türkiye son yıllarda ciddi bir beyin göçü veriyor. Avrupa ve ABD’ye Kaliteli göç veriyoruz ve para karşılığı kalitesini bilemediğimiz bir  göç alıyoruz. Umarım bu durum bir gün tersine döner.

Uzun vadede hepimizi kaygılandırması gereken bir durum olarak değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyorum.

Tepe İnşaat genel manada 2019’u nasıl geçirdi, hem yurt içi hem yurt dışı faaliyetleri itibariyle? 2020 ile ilgili öngörü ve hedefleri nelerdir?

2019 yılı sonunda  İstanbul’da Tepe Aura ve Ankara’da devam eden Park Mozaik  yatırım projelerimizi tamamladık ve teslimlere başladık. 2020 yılı yurtdışı ve yurtiçi taahhüt projelerine ağırlık verececeğimiz bir yıl olacak.

2021’de içerisinde başlamayı planladığımız yeni yatırımlarımız var. Biri yurt dışında, diğerleri yurt içinde yatırımlarımız olacak. Ayrıca ülke bazında ve iş bazında değerli stratejik ortaklıklar kuruyoruz. Son 10 yıldır sürekli ENR listelerinde sıralamada yer alıyoruz. Sürekli değişimi ve gelişimi içselleştirmeyen, küresel ölçekde oyuncu olmayan hiçbir şirketin sürdürülebilir bir geleceği olamayacağının farkındayız. Bütün stratejilerimizi bu yönde oluşturma çabası içindeyiz. Ana faaliyet konularımızda ABD pazarına giriş yaptık. Şimdi yeni hedefimiz Avrupa pazarında da en kısa zamanda yapılanmak. Pazarı ve ürünü çeşitlendiriyoruz. Daima kontrol edilebilir ölçekte kalmaya ve hesaplanabilir riskleri almaya çalışıyoruz. Faydalı bir parayonamız var: Daima Sürdürülebilir Olmak.

Türkiyemizin en büyük zenginliği insanlarımızdır. Tepe İnşaat’ın da en büyük varlığı insan kaynağının kalitesidir. Meslek hayatım boyunca buna şahit oldum. Bu ülkeye ve insanlarımıza inanıyoruz ve güveniyoruz. Dünyanın neresine giderseniz gidin, ikinci sınıfsınız, birinci sınıf olduğunuz tek yer burasıdır.

Mustafa Kemal Atatürk’ün şu veciz ifadesi  bizlere her zaman yol gösteriyor :

‘’Hiçbir şeye ihtiyacımız yok. Yalnız bir şeye ihtiyacımız vardır; çalışkan olmak.’’

Burada başka markaların üretimini de yaptınız bildiğimiz kadarıyla…

Evet, Anadolu Grubu’nun AND KOZYATAĞI A+ ofis projesi ve 1.243 konutluk AND Pastel   projelerini yaptık. Anadolu Grubu ile son 5 yılda çok güzel 2 başarılı proje yaptık ve teslim ettik. İş etiğimizin ve ahlakımızın uygun düştüğü güzide yatırımcılarımızın işlerini de yapıyoruz. Artık Arsa sahiplerinin çözüm ortağı olacağımız İş modellerine yöneldik. “Tam Süreç Yönetimi”ni üçüncü faaliyet konumuz olarak görüyoruz.

Ortak bir proje miydi, yoksa yüklenici olarak mı yaptınız?

Biz sadece yüklenici olarak görev yaptık. Ancak, sektörde yeni olmalarına rağmen Anadolu Grubu’nun da  çok büyük bir özen gösterdiğini belirtmek isterim. Onların çözüm ortağı olduk ve bu iki projeyi başarıyla birlikte bitirdik. Şu anda Kartal bölgesinde AND Pastel projesi tasarım ve uygulama anlamında en başarılı projedir. Zaten  Satış performansı da bunu ortaya koyuyor.