RÖPORTAJ — 15 Aralık 2013 at 16:44

Kentsel dönüşümde başarıyı iyi planlama getirecek

_MG_8986 (2)

Türkiye’de konutların yüzde 65’inden fazlasının sağlıksız olduğunu ifade eden Yeşil GYO Yönetim Kurulu Başkanı Işık Gökkaya, kentsel dönüşüm ihtiyacının giderilmesi için ciddi planlama yapılmasının şart olduğunu, aksi takdirde dönüşümün başarılı olamayacağını vurguladı.

Gayrimenkul sektörünün deneyimli isimlerinden GYODER Yönetim Kurulu Üyesi ve YEŞİL GYO Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdürü Işık Gökkaya ile kentsel dönüşümde başarının bileşenlerini ve eksiklikleri konuştuk.

Kentsel dönüşümde işler yolunda mı Sizce? Eksiklik olarak gördüğünüz şeyler nelerdir?

Türkiye’nin konut stokunun yüzde 65’inden fazlası sağlıksız konutlar olduğu için çok ciddi bir dönüşüme ihtiyaç var. Ama hem insanların tasarrufu yok, hem de ciddi anlamda planlama sorunu var. Yerinde dönüşüm de ne kadar başarılı olur o da ayrı bir şey. Türkiye’de kentsel dönüşüm konuşulduğu zaman İstanbul’u baz aldığımızda 3-4 tane ilçe belediyesinin çabalarını görüyorsunuz. Orada da şöyle bir sıkıntı var insanların alım gücünün düşük olması, artı imar artışından kaynaklanan gelirin sadece proje maliyeti kadar olması gerekliliği. Rant doğmadan zaten kentsel dönüşüm yapamazsınız ama rantın miktarı önemli. Yani hem proje geliştirici açısından, hem mülkiyet sahibi açısından adaletli olması önemli.  Uygulamaya kervan yolda düzelir anlayışıyla başlandı. Tabii ki hiç başlamamasından iyidir. Bir değişim dönüşüm yapılıyor ama istenen düzeyde değil. Çünkü ilçeler bazında imar hakları net değil. Kentsel dönüşüm yapıyorsak neresi konut, neresi yeşil alan, neresi ticari alan, belli olması lazım. Kentsel dönüşüm başarılı olacak mı, bu iradeye bağlı.

Kentsel dönüşümde bağımsız bir otoriteye ihtiyaç olduğu söyleniyor. Siz buna katılıyor musunuz?

Siyasiler sadece otorite koyar, oyuncuların arasında olmaz. Taraflar kurallara göre hazırlıklı olmalı. Konut sahibinin imkanları kısıtlıysa oturduğu gayrimenkulden daha az metre karede ama daha değerli ve daha sağlıklı konutta oturmuş olacak. Öbür tarafta proje geliştiren de bunu kamu yararına yapamaz. Belli ölçüde para kazanması lazım. Dediğim gibi kuralları koymak gerekiyor. Anadolu yakasında Kadıköy kısmında imar artışı bekleniyor 2.07. Ama 250 metre ötede Fikirtepe’de  4 emsal veriliyor. Tabii ki fazla imar artışı doğru bir şey değil. Burada siluet problemi var. Büyükşehir Belediyesi veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı diyecek ki metropollerde ilçe bazında da planlar çıkacak ve bu doğrultuda planlar yapılacak. Bunun dışında fazla bir şey yapılması çok kolay değil.

Bu konuda sivil toplum örgütleri katkı sağlamak anlamında ne derece rol oynayabilir?

Ben GYODER’in Yönetim Kurulu üyesiyim. Orada bazı raporlarla bilgilendirme yapılıyor. Ama burada bütün sivil toplum örgütlerinin bir araya gelmesi lazım. Birlikte hareket etmeden bu sorunların çözülmesi çok zor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın bir misyonu var. Kuralları koydu, yönetmelikler çıkarıyor. Ama piyasadaki arz-talep dengesini oluşturacak şeyleri bir araya getiremezseniz başarılı olamazsınız.

İlçe belediyeleri imar planlamada özgür değiller mi?

Özgür değiller. Türkiye’de ilçe belediyelerinin kendi inisiyatifleriyle verdikleri imar hakları vardı. Şimdi brüt ve net tanımlaması var ve şimdi bu tanımlamaları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yapıyor. Mesela Kadıköy’de 2.07 emsali 2.75 yaptığınız zaman orada kentsel dönüşümü yapabilirsiniz ama Esenyurt’ta  bunu yapamazsınız. Orada 3.5 emsal yapmanız lazım. Çünkü burada metre kare değer artışı daha fazladır. Aslında burada da bir eşitsizlik var. Onun için rezerv alanlar diye bir kavram oluştu. Burada bölgesel imar artışları yapılacak. Ama o imar artışları da proje maliyetinin üstünde olmayacak. Örneğin 4 katlı bir yer varsa onu 6 kat yaparsanız, orda dönüşüm yaparsınız.

Silueti korumak için nelere dikkat edilmesi lazım?

Büyükşehir Belediyesi ilçe bazında belli bir kot tespit etti. Bunun üzerinden emsal yükseklik veriyor. Siluette bir sıkıntı olacağını düşünmüyorum. İstanbul batıda Tekirdağ’a, doğuda Gebze’ye doğru büyüdü. Burada temel hedef metropollere olan göçü durdurmak olmalı. İşte 3. Köprü yapılıyor, tüp geçit yapıldı, yeni yollar yapılıyor ama çözüm olmuyor. Siz ulaşımda, altyapıda alternatif yatırımlar yaptığınızda yeni yerleşim yerleri kuruluyor. Yeni nüfus hareketleri oluşuyor. Burada daha farklı kararlar almak gerekiyor. Bizim kentsel dönüşüm için yeni finansal modeller oluşturmamız lazım. İmar transferleri, imar haklarının menkulleştirilmesi gibi… Yani tek bir kanun yeterli değil, onu tamamlayan modeller üretmemiz gerekiyor. Tabii ki kolay değil. Bahsettiğimiz 7.5 milyon konutun değişimi. Bunun parasal değeri, fiziki değişimi söz konusu.

Esenyurt’ta sizin projeleriniz de var. Orada dönüşümle ilgili ne gibi problemler yaşandı?

Orada Büyükşehir Belediyesi ile ilçe belediyesi arasında emsal artışları konusunda problem oluştu. Hem gayrimenkul sahipleri, hem de yapımcı firmalar açısından zaman kaybına neden oldu. Maddi kayıplar da oldu. Şimdi çözümleniyor. Ama buradan ders çıkartmak lazım. Büyükşehirin ilçe bazında imar ve yapılanmayla ilgili değişmeyecek kanunlar getirilmeli.  Türkiye’nin göçü önleyecek, istihdamı ve refahı arttıracak marka şehirler oluşturması lazım. Bunu oluşturamadığımız zaman ne kadar kentsel dönüşüm yapılırsa yapılsın, ne kadar imar kanunları çıkartılırsa çıkarılsın, köklü çözüm olması zor.

Enerji tasarrufunu hedefleyen yeşil bina kavramını nasıl değerlendiriyorsunuz?

Türkiye’nin yüzde 80’i orta ve alt gelir grubu. Üreteceğiniz ve satacağınız ürünün buna uygun olması lazım. Yoksa bunu tam oturtamazsınız. Tasarruf yok, finansal piyasalar güçlü ama konut kredisi verecek piyasalar oluşmadı. Onun için eksiklikler var. Bütün bunları alt alta koyduğunuz zaman mecburiyetler oraya doğru yönlendiriyor. Bundan sonra yaptırımlar ve teşviklerden yararlanma durumu olabilir. Yeşil bina konsepti veya tam yalıtımlı bina için yeni teşvikler önemli. Türkiye’nin cari açığının yaklaşık 15 milyar doları yalıtımsız binalardan kaynaklanıyor. Yani izolasyonlu binaların olmasıyla bir taraftan cari açıkta azalma olacak, bir taraftan da ha binalar sağlıklı ve çevreyle barışık olacak.

Yeni tüketici yasasının çıkması konut sektörünü nasıl etkileyecek?

Mutlaka olumlu etkileyecektir diye düşünüyorum. GYODER olarak biz de katkı verdik. Yeni yasayla projeyi bitirme sigortası mecbur hale geliyor. Tabii ki bu primler şirketlere göre değişecek. Yani öz varlığınıza, geçmişteki projelerinize göre primler belirlenecek.

Siz değerleme yaptıran firmalardan birisiniz. Sektörün genel görünümünü bu anlamda değerlendirir misiniz?

Biz değerleme yaptırıyoruz. Zaten halka açık şirketseniz, kredi derecelendirme notunuz açık oluyor. Yavaş yavaş sektör mecburiyetlerle daha şeffaf, herkesin algılayabileceği bir yapıya sahip olacak. Türkiye’de 200 bin müteahhitlik belgesi var. Bu sayı Almanya’da 2.500’dür. Herkes istediği gibi her projeye giriyor. Bu doğru değil. Onun için bir kriter olması gerekiyor.

Mütekabiliyet yasasının çıkmasıyla birlikte sektörde projelerin hızla satılacağı beklentisi oldu. Fakat yabancı yatırımcı her projeye ilgi göstermedi. Bu konudaki düşünceleriniz nelerdir?

Bu yasanın çıkması önemlidir. Cari açığa olumlu etki yapacağı düşünülüyor. Türkiye’de yıllık 2.5  milyar dolar yabancı sermaye girişi var gayrimenkulde. Yeni yasayla bunu 5 milyar dolara çıkartmak mümkün. Yabancı talebi arttırmak için A plus dediğimiz çok lüks projeler üretmemiz lazım. Büyük ebatta, büyük miktarda üretip, tanıtmak lazım.

Sektördeki firmaların GYO’lara dönüşüp kurumsallaşmasına nasıl bakıyorsunuz?

Gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketi kurduğunuz zaman her şeyiniz şeffaf oluyor. Her şeyinizi kayıt altına almış oluyorsunuz. Tahvil çıkartmaktan sermaye artışına kadar finansal araçları daha kolay kullanıyorsunuz. Artı olarak çok kısa sürede büyüme imkanınız var. Fakat kurumlar vergisi muafiyeti için çok ciddi kurallar var. 25 tane GYO var ama bunların arasında sektörün büyük oyuncuları yok. Ama kurumsallaşarak büyümek adına bu önemli bir enstrüman.

Yeşil GYO olarak 2013 sizin için nasıl bir yıl oldu?

İnnovia 3. Etapta teslimatları yaptık. İnnovia bizim en büyük projemiz. Orada şu ana kadar 8.100 adet konut teslim ettik. 3. Çeyrekte 10 milyon TL kar ettik. Gelecek yıl da kar etmeyi hedefliyoruz. 2014’ten sonra da İstanbul dışında farklı projelerimiz olacak. Bu arada kentsel dönüşümde de çalışmalarımız olacak.