RÖPORTAJ — 15 Aralık 2013 at 16:49

TEKNİK YAPI YÖNETİM KURULU BAŞKANI NAZMİ DURBAKAYIM: Kentsel dönüşüme herkes sahip çıkmalı

11 ND 2013 BASIN (4) 11 (L)

Kentsel dönüşüm yasasının bazı kesimlerce baltalanmaya çalışıldığını vurgulayan Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, Türkiye’de deprem gerçeği ve kötü yapılaşma ortadayken çıkarılan bu kanunun bir şans olduğunu ve herkes tarafından desteklenmesi gerektiğini ifade etti.

 

Konut sektöründe projeleriyle daima dikkat çeken Teknik Yapı, kentsel dönüşüme önem veren firmalardan birisi.Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım ile tüm yönleriyle kentsel dönüşümü ve İstanbul’un yapılaşmasını konuştuk.

Sizce kentsel dönüşüm ihtiyacı nasıl doğdu? Bugüne nasıl geldik?

Son üç senedir afet yasası, kentsel dönüşüm konuşuluyor.  Niye bu yasaya ihtiyaç duyuldu? Niye bu noktaya gelindi? Bu konudan başlamak lazım. Büyük şehirlere olan akın plansız, programsız bir şekilde 1950’lerde başladı. Bir taraftan ruhsatlı, planlı, projeli olan yerlere çarpık yapıların yapılması, bir taraftan da hiçbir planı ruhsatı ve tapusu olmayan gecekondulaşma bir talandı. Yani büyük şehirlerde bir taraftan nihai tüketici işgal etmek sureti ile talan etti, diğer taraftan da yapımcı firmaların konut imal edip satmak suretiyle kötü stoklar oluştu.  Bu 1965’e kadar geldi ve bu arada hukuksal sıkıntılar oldu. Yapılan ruhsatlı binalarda hisse satışları yapılıyordu, kat mülkiyeti yoktu. Kat mülkiyeti olmadığı için de aynı lokasyondaki daire birden fazla kişiye vaat edilip satılabiliyordu. 1965’te kat mülkiyeti kanunu çıktığında irtifaklandırma yapılarak herkesin yeri belli oldu. Kat mülkiyeti kanununa da kurtarıcı gözüyle bakıldı. Daha sonradan gerek binaların iyi yapılmadığından dolayı yenilenmesi icap etti,  gerekse imar planı değişikliğine gidilmesinden dolayı şehirlerin büyümesiyle bölgeler daha değerlenmeye başladı.  Dolayısıyla yeni binaların yapılması gereği doğdu. Bu sefer kat mülkiyeti  kanununun verdiği haklardan yararlanan malikler bunu silah gibi kullanmaya başladı. Yani 20-30 katlı bir binada herkesin mutabık olduğu bir yerde bir kişinin hayır demesiyle, dayatmasıyla bunlar kitlendi, kaldı. Bu şekilde depreme kadar geldi. İstanbul depremi olmamasına rağmen etkileri acı oldu. Ama deprem İstanbul’da olsa bunun yaraları sarılamaz. Tabii ki bunun yanında bir şansımız oldu. Çok çalışkan ve meslekten biri bakan oldu. Kiptaş ve TOKİ’nin  başında bulunduğu zaman depremin acılarını çok iyi bilen biri olarak kötü yapı stokunun kaldırılması için Başbakanımızın da talimatıyla bir çalışma başlatıldı. Malum kentsel dönüşüm ve afet yasası çıktı.

Sektörün bu kanuna katkısı nasıl gerçekleşti?

Biz STK’lar olarak, İstanbul İnşaatçılar Derneği olarak da bu yasa yapılırken mevcut problemlerin nasıl çözüleceğini, mevcut kanunların bu kanunlara nasıl engel olacağını zaman zaman raporlar halinde Bakanlığa sunduk.  Eksik olmasınlar bu raporları incelediler. Karşılıklı tartıştık ve sonuçta bu yasa çıkmış oldu.

Sizce kentsel dönüşüm yasası doğru değerlendiriliyor mu?

Çıktıktan sonra millet olarak maalesef dolu tarafını değil, hep boş tarafını gördük. Deprem gerçeği var mı var, kötü yapılaşma var mı var, kötü şehirleşme var mı var. Bunların düzelmesi için şans olan bir kanun çıkıyor, bunu hepimiz desteklememiz gerekirken maalesef bazı kişiler ve bazı kurumlar başından beri baltalamaya çalışıyorlar. Yani bunu nasıl önleriz, nasıl önüne geçeriz diye rant sağlamaya çalıştılar. Tabii ki bıkmadan usanmadan başta bakanımız bizzat olmak üzere, biz de sempozyumlarda toplantılarda sürekli anlatarak bu konuyu 2012 yılında bitirdik.

Pekiyi, uygulama aşamasında ne gibi gelişmeleri göreceğiz?

Benim her zaman söylediğim 3 tane yasa çıktı. Afet yasası, 2B yasası ve mütekabiliyet yasası.  Bu yasaların hazırlanması, olgunlaşmasıyla yararlarını 2013’te göreceğiz diye düşündük. Bu arada Bakanlığın oluşması, yeni müdürlüklerin oluşması, yeni yönetmelikler çıkması, belediyelerle işbirliği yapılması ve vatandaşlara anlatılması çalışmalarıyla önemli bir yere gelindi. Bundan daha büyük boyutlara gelerek özellikle ekonomiye, istihdama büyük fayda sağlayacaktır. Bunun yanında yerleşim bölgelerinde tekrar geriye dönüş olacak. Yani dışarıdan gelen bir zihniyet ile fabrikalar, sanayi şehirde en mutena yerlerde kuruldu.  Örneğin Haliç’e, Boğaz’a yakın yerlerde zamanında fabrikalar kuruldu. Fikirtepe, Cumuhuriyet öncesine kadar avlanma yeriydi, tabii ki gecekondu hücumuyla talan edilmişti. Şimdi Bakanlığın himayesindeki çalışmalarla eski kimliğine dönmesiyle Kadıköy de eski merkezine kavuşmuş olacak. Şimdi bütün bunlara baktığımızda merkezler eski yerlerine oturacaktır. İstanbul’da pilot bölgeler vardı. Artık belli yerlerde değil, her yöne doğru genişlemeye başladı. Şimdi insanların aynı yerde yaşamaları ve çalışmaları gözetiliyor. Bugün insanların oturdukları yerden uzak yerlerde olması korkunç trafiğe neden oluyor.  Önümüzdeki günlerde afet yasasının vermiş olduğu imkânlarla insanların tekrar merkezi yerlerde oturması gündeme gelecek.  Dolayısıyla inşaat sektöründeki yapımcı firmaların bunları gözetmelerini öneriyoruz.  Önümüzdeki dönemde devletin politikasını ve halkın eğilimini gözetmezsek büyük sıkıntılar olabilir.

Konut sektöründe bir arz fazlası var mı Sizce?

Günümüzde her sektörde ihtiyaç fazlası vardır. Pe iyi bazı konutlar neden satılmıyor?  Ya fiyatından ya kalitesinden ya da lokasyonundandır. Bu serbest piyasada olması gereken bir şeydir. Bir miktar ihtiyaç fazlası konut olabilir. Bu da kaliteyi getirecektir, fiyatları dengeleyecektir, insanların seçeneklerini arttıracaktır. Onun için piyasalarda rahatsız edici bir durum görmüyorum.  Önümüzdeki günlerde daha akılcı işte yeni dediğimiz enerjiyi daha cimri olarak harcayan, doğayı kirletmeyen karbon salımı olmayan konutlar hatta şehirler yapılacak. Burada vatandaşın ihtiyacı kadar büyüklükteki konutları almasını daha doğru buluyorum. Konut deyince insanların aklında üç artı bir daire anlayışı var. Bu da 135 metre kare demektir. Bu durumda vatandaş ihtiyacından fazla büyüklükte konut aldığında hayatları borç ödemekle geçiyor. Böylece ticari, sosyal gelişim gösteremiyorlar. Onun için ufak daireden başlayıp ihtiyaç oldukça, imkân oldukça daha büyüğünü almaları daha doğru olur. Böylece insanlar bir taraftan sosyo-ekonomik durumlarını düzeltirler, diğer taraftan da milli ekonomiye katkı sağlamış olurlar. Şimdi inşaat sektöründe önümüzdeki günlerde olması beklenen bir şey var. 2004 yılında başlayan konut hareketlenmesiyle birlikte yeni kanunlar çıktı. Şimdi tek bir şey var: bireysel konut kredileri. Bu 2004-2005’lerde 1.47 civarında olan faizlerin aşağılara çekilmesi hayal bile edilemezken, şimdilerde bu oran birin altına düştü ve daha da düşmesi bekleniyor. Tabii ki bu oranların inmesi veya çıkması tamamen global finans politikasına bağlı. Yani ülkemizin güvenilirliği, sendikasyon kredisini ucuz bulması ve dünyadaki ekonomik hareketlere bağlı. Sistemin getirdiği avantajlardan biri de mortgage kredisi. Yani kullanılan krediler için sigortacılıkta olduğu gibi ikincil piyasaların oluşması gerekmektedir. Sendikasyon kredisinin piyasalarda dört kere dönmesi, faizlerin düşmesi demektir. Bu bakımdan önemli görüyorum.

Kentsel dönüşümde konut üreticilerinin emsal artışına itirazları var ve ilçeler bazında hareket edilmesi gerektiğini söylüyorlar. Siz bu konuda neler söyleyebilirsiniz?

Bu konuda global düşünmek gerekiyor. Bölgesel olarak bakıldığında bugün Zeytinburnu’nda hiçbir donatı alanı bırakılmadan yapılan yerler var. Vatandaş  orada bir bölü bir, komşu mesafesi bırakmadan yol bırakmadan ev yapıyor. Sonradan üzerine katlar çıkılıyor ve bugün 7 katlı binalarla dolmuş durumda.  Donatı alanlarını da kattığınızda 14 emsal vermek lazım. Şimdi burada yerinde kentsel dönüşüm dendiği takdirde, vatandaşın konutunu sadece fiyat olarak değil, sosyal donatıyla, yapılacak çarşısı pazarıyla birlikte yaratılacak değerle düşünmek lazım. Dolayısıyla hesapları doğru yaparak bunu vatandaşa iyi anlatmak lazım. Benim temennim bu dönemde çıkartılan kanunlarla çalışkan bir bakanımız da varken meselelerin provoke edilmeden çözülmesidir.

Burada kimlere görev düşüyor?

Bence önce basına büyük iş düşüyor. Bu konuya önem vermesi gerekiyor. Bunun platformlar kurularak anlatılması lazım. Ben her fırsatta bunu anlatmaya çalışıyorum ve kentsel dönüşümün vatandaş için bir şans olduğunu söylüyorum. Bir plan yaptığınızda makro olarak, örneğin; emsal yerine küçük arsaları birleştirmek suretiyle 5 dönüm olduğu takdirde yüzde 10-15 bir bonus verilebilir. Burada 5-6 bina yerine yüksek katlı 2 bina olur. Böylece sosyal donatı için alan açılmış olur. İkinci olarak otoparkların, yer altında olması ve hatta birleştirilmesi suretiyle fonksiyonel kullanılmasıdır. Bunun Avrupa’da örnekleri var. Bütün mesele fonksiyonel çözümler bulmak.

Bu noktada İstanbul’un bir mastır plana ihtiyacı var mı?

Tabii ki bir mastır plan yapılmalıdır. Osmanlı döneminde vergi alınmış nüfusun sınırlanması için. İstanbul dünyada bulunan 5-6 büyük şehirden bir tanesidir. Bu bakımdan doğru planlama çok önemli. Örneğin Londra’da ekonomik durumu iyi olan şehir merkezinin dışındaki banliyöleri tercih ediyor. Şehir merkezinde oturanlar ya entelektüel ya da imkânı olmayanlar. İstanbul’da nüfusu iki türlü sınırlayabilirsiniz. Birincisi polisiye önlemler alarak, İkincisi insanların bulunduğu yerleri terk etmek zorunda bırakmayacak şekilde, yaşanılır hale getirerek. Bana göre İstanbul, Boğaz’dan ayrılarak İki ayrı şehir olmalı. Bu olmadığı takdirde iki değil, on köprü yapsanız trafik sorununa çözüm bulamazsınız.

Nasıl bir İstanbul hayal ediyorsunuz?

Bir kere İstanbul’da boğazın ayrı bir yeri ve güzelliği var. Bugün her türlü kötü yapılaşmaya rağmen güzelliğinden bir şey kaybetmedi. Fakat daha itinalı olması gerekir. Yani tarihine dokusuna uymak, saygı duymak gerekir. Boğaz’da bazı binaları görüyorum, alakasız renklere boyanmış. Bu olmaz. İstanbul hepimizin, Türkiye’deki herkesin bir bağlantısı var İstanbul ile. O bakımdan nasıl ki Anadolu’nun herhangi bir yerinde, oranın adetlerine, geleneklerine uyum sağlıyorsanız İstanbul’a da aynı şekilde uyum sağlamak gerekiyor.

Emsal konusuna değinirsek Esenyurt’ta hem üretici firma zarar gördü, hem de gayrimenkul alan vatandaşlar mağdur edildi. Bu durumu siz nasıl değerlendiriyorsunuz?

Biz mesleğimizi icra ediyoruz, yani mesleğimizde ehiliz. İşin ehli olduğumuz için bir evrak aldığımızda onun her şeyini araştırmak zorundayız. Bu böyledir diyemeyiz. Burada yapımcı firmayı, belediyeleri tenzih ediyorum ama olması gereken bu. Yani önümüze bir arsa geldiğinde gerçekten kağıt üzerinde var mı, varsa nerede, kime ait, imar planına uygun mu, arsanın üzerinde bir şerh var mı diye her şeyini kontrol etmek gerekir.

Bununla ilgili tüketiciyi koruma kanunu çıktı. Bunu nasıl yorumluyorsunuz?

Bu kanunla ilgili iki senedir çalışıyoruz. Bakan Hayati Yazıcı ile görüşüyoruz ve önerilerimizi veriyoruz. Biz de tüketicilerin korunması ve haksız rekabetin önlenmesi için bu kanunu destekliyoruz. Bir gayrimenkulün satılması için projesinin tasdik olması lazım ikincisi, kat irtifakı çıkması lazım, üçüncüsü, burada ne yapılacaksa teknik şartnamesinin hazırlanması lazım. Bir denetim sistemi olması gerekiyor. Aslında sektörü disiplin edecek tüketicidir. Her sektörde olduğu gibi standartlara uygun üretimler yapmak lazım. Tüketici eskisi gibi değil, bilinçlenmeye başladı. Yani tüketici kaliteli ürünleri tercih ettiği sürece üreticiyi de belli bir standartta üretime zorlayacaktır.

Mütekabiliyet Yasasının çıkmasıyla birlikte inşaat sektöründe olumlu bir hava esmişti, ancak gelinen noktada beklenen olmadı. Bu yasayı nasıl değerlendiriyorsunuz?

Bu yasayla beklenen satışlar olmadı. Şöyle düşünmek lazım; ihracat yaparken ilk zamanlar istenilen nitelikte olmadığı için satamadık. Daha sonra kaliteli mallar ürettik. Şimdi ihracat patlaması yaşanıyor. Gayrimenkulde de aynı şekilde. Yani yabancı müşteri geldiğinde senin konut stokun istenilen nitelikte mi, istenilen lokasyonda mı ona bakmak lazım. Beklenen nitelikte değilse değişen bir şey olmaz. Şimdi yabancının tercih edeceği lokasyonda, nitelikte, nicelikte projeler yapılmaya başladı. Mütekabiliyetin nemalarını ileride fazlasıyla göreceğimizi düşünüyorum.

Biraz da Teknik Yapı’nın projelerinden bahseder misiniz?

Teknik Yapı olarak butik tarzı projelerden uzaklaşmadan her sene belli bir sayıda konut üretiyoruz. Şu anda Tuzla’da Evora İstanbul projesinde 5 binden fazla konut, Metropark projesinde 1.272 konut var. Deluxia Dragos’ta 500 ve Evora Park’ta da 432 konut var. Fikirtepe’de 3 bin konutun inşaatı başlayacak. Bu arada Bağdat Caddesinde 7-8 tane projemiz hayata geçecek. Ataşehir’e, Kartal’a ve Tuzla’ya ilk gelen firmalardanız. Yeniden merkezlere gelmeye başladık.

2B Arazileri konusunda bir gelişme yok. Bu konudaki düşünceleriniz nelerdir?

Aslında bu konuda biraz beklemek gerekiyor. Bugün Kanada’daki Amerika’daki örneklere bakacak olursak insanlar ormanla bir arada yaşıyorlar. Olması gereken de bu. Ama bizim ülkemizde ya ormanı, ya da insanı tercih ediyoruz. Halbuki makul bir ölçüde ormanla birlikte yaşanacak şekilde projeler üretilebilmeli.

Sektörde önemli konulardan biri de KDV. Siz KDV uygulamasını nasıl buluyorsunuz?

Önemli olan KDV’nin kentsel dönüşümde olmasıdır. Eğer bir müessese KDV ödüyorsa kar ediyor demektir. Nihai tüketici olarak konut alan kişi KDV ödüyor. Burada nihai tüketici KDV’yi mahsup edebilirse bir sorun olmaz ve süreklilik olur.