RÖPORTAJ — 3 Şubat 2014 at 17:19

KENTPARK’TA HEDEF MARKA DEĞERİNİ YÜKSELTMEK!

028

 

Kentpark’ın zamanının önünde giden bir alışveriş merkezi olduğunu vurgulayan Kentpark AVM Genel Müdürü Özgür Başaran, Kentpark’ın mimarisinden marka karmasına, konumundan müşteri kitlesine kadar oturmuş bir AVM olduğunu, ancak bugün piyasalardaki değişime ve artan rekabete uygun olarak Kentpark’ın da bir değişim sürecine girdiğini, bu süreçte hedeflerinin marka değerlerini yükseltmek olduğunu dile getirdi.

 

Alışveriş merkezleri son on yılda hızlı bir artış gösterdi. Bu artıştan Ankara’da nasibini aldı. Ankara’da AVM rekabeti tüm hızıyla devam ediyor. Kentpark bu rekabetin içine 2010 yılında dâhil olmasına rağmen kısa sürede zirvede yer alan birkaç alışveriş merkezinden birisi oldu. Biz de Kentpark’ın Genel Müdürü Özgür Başaran ile perakende sektöründeki gelişmeleri, bunların AVM’lere yansımalarını ve Kentpark’ın 2014 rotasını ve etkinliklerini konuştuk.

 

Kentpark Özgür Başaran yönetiminde nasıl bir yolculuğa çıkıyor?

Kentpark, lokasyonu itibariyle müşteri geçişleri ve alışverişe oranı açısından başarı sergiliyor. Tabii ki memleketin şu anki pozisyonu özellikle Haziran ayından beri biraz döngüyü olumsuz etkiledi. Buna açılan yeni alışveriş merkezleri de etki etti. Kentpark genel manada bakarsak belli bir değişimin içerisinde. Bu değişimde ilk hedefimiz marka değerimizi yükseltmek ve daha ticari markalarla yolumuza devam etmek.

 

Kentpark’ın marka değerini yükseltmek için nelere daha çok önem veriyorsunuz?

Bunun için, marka karması, iyi hizmet, her şeyinizin çalışıyor olması, doğru pazarlama ve etkinlik planlaması gibi faktörlere dikkat ediyoruz.

 

Kentpark’ın müşteri kitlesini hangi gruplar oluşturuyor şu anda?

Alışverişci kesim B+. A grubu ve A+ grubu Türkiye’de bu tür perakendeye çok fazla destek vermiyor.  Bu gruplar yurtdışına kaydı. Çünkü yurtdışına çıkmak, alışveriş yapmak daha kolay hale geldi. Aslında AVM’lerde belli bir gruba değil herkese hitap etmek lazım. Müşteri içeriye girdiğinde aslında iş size düşüyor. Çünkü aranan markaların bulunması veya doğru işletmeler olması önemli. Aslında Kentpark’ta cirosal anlamda baktığımızda B ve B+ grubunda ciddi bir ivme görünüyor. Nereden bakarsanız bakın o kesimde yüzde 20 büyüme görünüyor. Özellikle Türkiye çapında değerlendirildiğinde. Ama A+ kendini biraz geri viteste tutuyor. Özelikle elektronik perakende için bu şekilde.

 

Siz farklılığınızı bu değişime göre mi yapılandırdınız?

Aslında böyle yapılandıracağız. Değişen fazla bir şey yok. Bizden önce de aynıydı. Aslında burası oturmuş bir alışveriş merkezi. Gelinen nokta itibariye şartlar bunu gerektiriyor. Biraz güncele oynamak daha doğru. Tabii ki kiracıyı çıkarıp, yenisi getirmek kolay değil.

 

Son dönemde kiracılarda ne kadar bir değişim oldu?

Aslında son 4 ayda çok fazla değişim olmadı. Sadece küçük çaplı yeni markaları bünyemize kattık ama büyük markalarla görüşmelerimiz devam ediyor. Mağaza olarak ulusal ve uluslararası markaların yarı yarıya olmasını hedefliyoruz. Türkiye pazarında yüzde 50-yüzde 50 olmasında fayda var.

 

Geçmiş dönemde bazı AVM’lerin  aynı sektörde faaliyet gösteren işletme dengesini gözetmedikleri için zarar gördüklerini ifade ediyorlar. Siz, bu konuya ne derece önem veriyorsunuz? 

Biz bu dağılıma önem veriyoruz. Aynı sektörle alakalı üç firma varsa dört olmamasına özen gösteriyoruz. Tabii ki bu spesifik örnek. Örneğin bir market varsa ikincisini almıyoruz. Bu dengenin bozulmaması lazım. Aksi halde kendinize zarar verirsiniz.

 

Son zamanlarda bazı yerli markalar AVM’lerde kiraları yüksek bulması gerekçesiyle cadde mağazacılığını tercih etmeye başladılar. Bu konuyu nasıl değerlendiriyorsunuz?

Biz istisnalar dışında kira bedellerini döviz cinsinden alıyoruz. Ama Temmuz ayından beri kiracılarımız zarar görmeyecek şekilde kademeli olarak kuru sabitledik. Ve bunu da yüksek sesle ifade etmedik. Bunun farkına varanlar bize teşekkür ettiler. Bankalar kredi verirken döviz bazında veriyor, banka bize bunu yapmıyor ama biz bunu yapmak zorunda hissediyoruz. Neticede müşterilerimizin mutluluğu bizim için önemli. Alışveriş merkezlerinde kiraların yüksek görülmesi kurların yükselmesinden kaynaklanıyor. Onun için biraz esnek olmak lazım. Türkiye’de cadde mağazacılığı tabii ki olmalı, olması da çok normal. Bu dünya da aynı şekilde.  Ama Türkiye’de AVM’ler boşalacak, herkes cadde mağazacılığına kayacak diye bir şey yok. Özellikle Ankara için konuşuyorum, istenildiği kadar dışarıda mağaza olursa olsun, kışın soğuk havalarda daha sıcak ve temiz ortamların olması insanların tercih nedeni olacaktır. Biz burada ciddi ciro yönetiyoruz.  Belli hedeflerimiz var. Kışın havaların soğuk olması insanları buraya çekiyor. Bunun yanında otoparkın bulunması, içeride çeşitli etkinliklerin olması çekim kuvveti oluyor. Dolayısıyla bu farklılıklarla birlikte belli bir şekilde ayrışıyoruz.

 

Alışveriş merkezleri kültürel ve sanatsal etkinlikler anlamında misyonlarını sürdürüyor.  Sizin sürdürdüğünüz ve yeni planladığınız etkinlikler nelerdir?

Kültürel ve sanatsal etkinliklere hız kesmeden devam ediyoruz. 2014’de yeni projelerimiz var. Ama tabii ki şimdilik bu mastır halde. Ama geçmişten bu yana biz çok fazla etkinliğe imza attık. Sosyal sorumluluk projelerini gerçekleştirdik. Bunların doğru yönetilmesi lazım. Tabii ki bu belli bütçelerle oluyor. Bu yüzden çok fazla uçmadan, makul bütçelerle ama insanları tatmin eden, mutlu eden kültürel faaliyetler yapmayı planlıyoruz. Bu sene etkinlikleri Ramazan ayından sonraki 15 günde düşünüyoruz. Doluluk oranı önemli. Bu nedenle tatil periyotlarını dikkate alarak doğru planlama yapmak lazım.

 

Kredi kartlarında sınırlama getiren yasa perakende sektörünü nasıl etkileyecek?

Aslında sıkıntı yaratacak iki sektör var. Birincisi mücevher sektörü, ikincisi cep telefonu sektörüdür. Biz Türkler, cep telefonu konusundaki teknolojik yenilikleri yakından takip ediyoruz. İnsanlar kredi kartlarını genelde çok kontrolsüz kullandı. 75-80 milyonluk ülkede 40 milyonu borçlu. Aslında bu yasa doğruluğu yanlışlığı bir tarafa, geç çıkmış bir yasa. Daha önce çıkmalıydı ve bugün yeni dizayn edilmeliydi diye düşünüyorum. Telefon sektöründe sıkıntı olacak ama bana göre uzun taksitler yerine GSM operatörlerinin kontratlı satışları patlayacaktır.

 

Bilinçli alışveriş konusunda tüketicileri nasıl değerlendiriyorsunuz?

Aslında bunu yavaş yavaş öğreniyoruz. Eskisi gibi gözümüzü karartarak alışveriş yapmıyoruz. Ben çevremde görüyorum. Artık insanlar büyük marketlere gitmeme kararı aldılar. Çünkü insanlar oraya gittiklerinde kontrolü kaybedip, hesapta olmayan harcamalar yapıyorlar. Tabii ki eskisine göre şimdi daha kontrolü harcama yapılıyor.

 

Perakende elektronik sektöründe Bimeks, Darty’yi, Elektro World’ü bünyesine kattı. Yabancı işletmelerin Türk tüketicilerini tanımadıkları için başarılı olamadıkları iddiaları var. AVM’lerde durum nasıl sizce?  

Türkiye’de perakende sektörünün bir hedefi var. Bir yere getireyim, sonra yabancıya satayım. O zaman otomatik olarak yabancı oluyor zaten. Bunun birçok örneği var. Ama Bimeks’te durum farklı. Bimeks 1990’da kurulmuş ilk yerli elektronik perakendecisi. Bu bakımdan kendilerini takdir ediyor, mutlu da oluyorum. Bimeks piyasa şartlarına göre hareket ediyor. Bugün bilgisayar alacaksanız bu sektör Bimeks’in elinde. Çünkü çeşitleri bol, doğru personel yapısı var. Teknosa, Mediamarkt da aynı şekilde. Yan marka ve fiyat seçenekleriniz ne kadar fazlaysa, satış sonrası hizmetleriniz ne kadar iyi ise o kadar başarılı oluyorsunuz. Bu anlamda Bimeks piyasayı doğru okumuş, Türk İnsanını iyi tanımış ve sağlam adımlar atıyor. Dolayısıyla, Türkiye’ye gelen yabancı marka, tek başına istediği kadar iddialı olsun,  piyasa şartlarını, insanları tanımıyorsa başarılı olamaz. Ama Bir Türk ortağı varsa başarılı olma şansı var.

 

Piyasada fiyat indirimi beklentisinin ihtiyaçları ötelediği söyleniyor. Bu, alışveriş merkezlerini nasıl etkiliyor?

Aslında indirim konusunda işletmelerin daha kurumsal davranması lazım. Gelinen noktada şirket kararları piyasayı bir şekilde yokluyor. Eski dönemden bahsedeyim, paraya sıkışan, hafta sonu indirim yapayım, para toplayayım düşüncesiyle hareket eden firma örneklerini gördüm. Tabii ki bu doğru değil. Şimdi zaten tüketici araştırma yapıyor. Örneğin istediği telefon modelini alacaksa internete girebiliyor ve en ucuz neredeyse gidiyor oradan alıyor. Tüketici artık bilinçli, eskisi gibi değil.

 

AVM’lerle ilgili yasal düzenleme bir takım sorunlar çözer mi, yoksa bunu piyasalara mı bırakmalı?

Mecliste bunlar görüşülüyor. Bir ilerleme oldu, ama henüz netleşen bir şey yok. Bu konuda politik yaklaşmamak lazım. Küçük esnafı koruyalım diye AVM’lerin kapatılması doğru değil. Bu hem cirosal anlamda ciddi sıkıntılar yaratacaktır, hem esnafın belini bükecektir, Hem de ciddi manada sosyal yapının zarar görmesine neden olacaktır.

 

Alışveriş Merkezlerinin patron müdahalesi ile doğru yönetilemediği, bunun yerine kurumsal yönetim olması gerektiği yönündeki düşünceye katılır mısınız?

Evet katılıyorum. Tabii ki bu iş profesyonellere bırakılmalı. Sonuç olarak icra kurulları, yönetim kurulları kararları alıyor, planlar, hedefler hazırlanıyor. Bütçe olarak da yol verildiği zaman AVM yöneticisi, çevresini, şehri, insanları iyi tanıyabiliyorsa başarı oradan geliyor. Bu sadece sosyal sorumluluklarla olmaz. Aslında cirosal hedeflerle bir şey yapabiliyorsunuz. Burada etkinlik yaparken ciroyu artıracak etkenler olmalı. Sonuçta ne kadar etkinlik yaparsanız, o kadar insanları çekersiniz ama bunu doğru planlamak lazım. Alışveriş merkezlerinin yönetimleri değişti. Artık yönetim şirketleri çoğaldı. Biz yatırımcımıza bağlı olarak çalışıyoruz. Sonuçta herkes bunu profesyonelce yapmaya çalışıyor. Bizim Yatırımcılarımız Ankara’nın en değerli işadamları arasında ve vizyon sahibi kişiler. İyi işler yapmak için onların tecrübelerinden yararlanıyoruz.

 

Perakende sektöründe insan kaynağı önemli bir faktör. Bu konuda sıkıntılarınız var mı?

Tabii, özellikle güvenlik ve temizlik personeli konusunda müthiş sıkıntı yaşıyoruz. Özel güvenlik yasasına göre çalışıyorlar. Ama çalışan kişi buna geçici bir iş olarak bakıyor. İnsanlar bunu gelecek olarak görmüyor. Devlet yasa tasarısını biraz daha genişletip, bu işi meslek olarak edindirmesi lazım. Bizim 66 tane güvenlik görevlimiz, 87 tane temizlik personelimiz var. Bizim en büyük istihdamımız taşeronlarımız.

 

Ankara’da AVM’ler arasındaki yarışı nasıl değerlendiriyorsunuz?

Ankara’da yarış çok zorlu. Planlanan 4-5 proje daha var. Halihazırda Ankara’da 35. alışveriş merkezi açıldı. Ben 20 tanesini alışveriş merkezi olarak görüyorum . Geriye kalan çarşı durumunda ve yerel olarak hizmet veriyor. Bizim gibi 20 tanesi genele hitap ediyor. Ankara’daki sıkıntı her yerde aynı markaların olmasıdır. Türkiye’de 350 marka var. Bu her yerde olmaya başladı. Türkiye’de mesela outletlerin konumları yanlış. Avrupa’daki örneklerine baktığımızda hepsi şehir dışında, daha steril ve daha rafine. Bizde ise şehir içinde. Bu kurgunun değişmesi lazım. Ama son zamanlarda Türkiye de de Avrupa ‘daki kurgunun olması düşünülüyor.

 

Yurtdışı etkinliği adı altında sizin Hollanda köyü projeniz gayet başarılı olmuştu. Bu tip bir uygulamanız olacak mı?

O aslında çok özel bir iş. Hollanda-Türkiye ilişkilerinin 400. yılı kapsamında gerçekleşen bir projeydi. Aslında ülke günleri etkinliği yapmayı çok istiyoruz. Hollanda köyü için biz çok iyi hazırlandık. Onlarda çok dolu geldi ve bu nedenle bu nedenle çok ilgi gören, başarılı bir etkinlik oldu. Bu ülkelerin bir birini tanıması açısından da önemli. Ama bunu yapmanın maliyeti yüksek. O yüzden bu tür etkinliklerin desteklenmesi lazım.

 

Ankaralılar 2014’de nasıl bir Kentpark yaşayacak?

Ankaralılar 2014’de dolu dolu bir Kentpark yaşayacak. Tabii ki kışın insanlar Alışveriş merkezlerini tercih ediyorlar. Biz burada sadece alışveriş hizmeti vermiyoruz, aynı zamanda insanların yaşam döngüsünü sürdürdüğü, hizmetlerden yararlandığı, etkinliklerle keyif alacağı bir ortam sunuyoruz. Bu ilkbaharda da sonbaharda da böyle olacak. Kentpark 2010’da açıldı ama bence 2010 değil, 2016 yılının alışveriş merkezi olarak açıldı. Yani 5-6 yıl sonrası standartlarında açılan alışveriş merkezi. Mesela her katta teras olan bir AVM yok. Her kata çıktığınızda güneş alan, kapalı alan hissi vermeyen bir ortamda özel restoranlar ve farklı kafeler var.  İçeride keyifle vakit geçirebileceğiniz bir sürü ortam var. Aslında yüksek standartta AVM için pek çok kriter var. Biz bu kriterleri yerine getirdiğimizi düşünüyoruz. Hatta yeşil bina konseptine uygun olarak binamızda kendi  enerjimizi kendimiz üretmeyi düşünüyoruz. Bunun yanında emisyon değerlerimizi düşürmeye çalışıyoruz. AVM’lerin de bu kriteri yerine getirmesi lazım.