KAPAK, RÖPORTAJ — 6 Nisan 2014 at 14:11

VİAPORT VENEZİA SATIŞ VE PAZARLAMA DİREKTÖRÜ CENK HAYIRLIOĞLU: ULAŞILABİLİR FİYATA VENEDİK KEYFİ VİAPORT VENEZİA’DA

Kapak Resmi

 

Sokaklarından meydanlarına Venedik şehrini model aldıkları Viaport Venezia projesinin İstanbul için de bir simge proje olacağını vurgulayan Viaport Venezia Satış ve Pazarlama Direktörü Cenk Hayırlıoğlu, sağladıkları ödeme kolaylıkları ile İstanbul’da ulaşılabilir fiyatlarla Venedik keyfini sunduklarını ifade etti.

 

Gergin siyasi ortama rağmen Türkiye’de markalı konut projeleri, yoluna tüm hızlarıyla devam ediyorlar. Türkiye’nin en büyük ilk beş gayrimenkul projesi arasında yer alan Viaport Venezia projesi de satışlarını hızla gerçekleştirip, yüzde 85 oranına ulaşmış durumda!

 

İstanbul Gaziosmanpaşa’da Via Properties & Gürsoy Yatırım Ortaklığı tarafından hayata geçirilen Viaport Venezia projesi, özgün Venedik mimarisinin Türk mimarlar tarafından yorumlanmasıyla farklı bir çizgide duruyor. Gerek yurtiçinde gerekse yurtdışında talep gören projenin Satış ve Pazarlama Direktörü Cenk Hayırlıoğlu ile projenin özelliklerini ve İstanbul’a katkısını, kentsel dönüşümü ve sektörde markalaşmayı konuştuk.

 

Bugün gayrimenkul sektörü için bir durgunluktan söz ediliyor. Bu durumu siz nasıl değerlendiriyorsunuz?

Ülkemizde son yılların en farklı, en yoğun günlerini yaşıyoruz. Gayrimenkul sektörü de ne yazık ki, krizli ortamlarda birinci etkilenen sektör. Birçok sektöre de hizmet veriyor. Gayrimenkul sektöründe gündemi değerlendirdiğimizde özellikle 2014’te yabancıların alımlarında çok büyük patlama olacağını görüyorduk. Ortadoğu’da yaşanan gelişmeler özellikle Türkiye’yi çok stratejik noktaya koydu. Ve başta Suudi Arabistan olmak üzere, Birleşik Arap Emirlikleri ve yurtdışındaki vatandaşlarını da sayarsak hesaplamalara göre 30 milyar dolara ulaşan bir gayrimenkul pazarı var. Biz bunun 10’da birine ulaşıyoruz. Bunun sebebi de istikrarın dışarıdan farklı gözükmesi ve Türkiye’nin halen güven duyulan bir noktada olmaması. Biz, 2014’e bu yönden çok umutlu başladık. Aslında kötü de gitmedi bizim için.

 

Peki, satışlara yansıması nasıl oldu ilk aylar itibariyle?

Biz, 2014’te şöyle bir şey yaşadık; Yabancılara yoğun satış yapacağımızı düşünürken, çok ciddi yerli satışları gerçekleştirildi. Çünkü bu dövizden ve altından gelen para konuta, gayrimenkule döndü. Hala gayrimenkulden daha iyi yatırım aracı yok Türkiye’de. Ama bu kimler için? Markalı projeler için. Oturaklı, marka olan, yatırımcısını memnun eden projeler için sektör durmadı. Yabancı alımlar kısmında herkes etkilendi. Çünkü yabancılar gündemi daha iyi takip ediyor. Küçük üreticinin piyasada zorlandığı bir dönemde tüketicisine güven veren firmalarda duraksama olmadı. Hedeflerimizde bu yönde değişiklik oldu. Aslında yabancı alımlarda bir değişiklik olmadı. Yerli alımlarda bir artış oldu. Çünkü yabancı yatırımcı bir ülkenin istikrarını, genel durumunu ön plana aldığı için yatırımda tereddütleri var. Fakat bu ülkedeki yerli müşteri, ülkesine güvenmek zorunda.. Ve parasını yönlendireceği en düzgün projeyi, en güçlü firmayı arıyor. Bu seçimde de bizim projenin lokasyonu, konsepti ve firmanın gücü, satışlarımızda etkili oluyor. Farklılık da bu zaten..

 

Bu ortamda sektörde markalaşmanın önemini nasıl değerlendirmek lazım?

Gayrimenkulde eksik olan şey markalaşma. Sadece reklam vermekle marka olunmuyor. Ülke gündemine oturmak televizyon reklamlarıyla çok zor değil. Şu anda medyada çok kısa sürede marka olabilirsiniz. Fakat asıl markalaşma bundan sonra başlıyor. Sizin hedef kitlenize sunduğunuz hizmetle yön buluyor. Sizin marka bağımlısı müşteriniz olursa istediği kadar kriz olsun, kimsenin cebindeki para buharlaşmıyor. Hatta insanların cebindeki para artıyor. Çünkü insanlar altını, dövizi seviyor. Onlardaki oynamalar rant sağlıyor. Gayrimenkul her zaman kürkçü dükkanı gibi para dönüp dolaşıp hep bu sektöre geliyor.

 

Peki, sektörde bir eleme öngörüyor musunuz?

Sektörde, büyük şehirlerde, özellikle İstanbul’da çok fazla proje kirliliği var. Bu projeleri kimin yaptığı da belli değil. Birçok farklı sektördeki yatırımcılar gayrimenkul sektörüne geçmek istiyor. Ben bunların eleneceğini düşünüyorum. Herhalde Türkiye’deki müteahhit sayısı dünyanın hiçbir yerinde yoktur. Bugün İstanbul’daki müteahhit sayısı Avrupa’daki tüm müteahhit sayısından daha fazla. Bu komik bir durum…

 

İstanbul’daki konut üretimini nasıl değerlendiriyorsunuz?

İstanbul’da hala çok genç nüfus var ve hala yapılmayı bekleyen binlerce konut var. Dolayısıyla bu durum müthiş pazarın önünü açıyor. İstanbul’daki binaların yüzde 50’si 40 yaşın üzerinde. Ben İngiltere’de yaşadım, şehrin içinde bir tane yeni bina yok. Çünkü şehir gelişimini tamamlamış. İstanbul öyle bir şehir ki binaların sürekli yenilenmesi lazım…  Artık nitelikli binaların yapılması lazım.. Farklı yaşam merkezleri yapılması lazım.. İnsanlar da kendi içinde sosyal çözüm bulamadıkları projelere rağbet göstermiyorlar. Bir ara insanlar şehrin dışına kaçıyorlardı. Ama baktılar ki ışıklar söndüğünde orada hayat bitiyor. O yüzden tekrar şehre dönüş gibi bir yöneliş var. Ve ben şuna inanıyorum; 2015 ve 2016’da firmalar şehir dışında değil, şehir içinde butik projeler geliştirecek. Markalı projeler de şehrin içine gelecek.

 

Bu açıdan bakıldığında yerel yönetimlerin vizyonu anlattıklarınızla örtüşüyor mu?

Yerel yönetimlerin vizyonu da çok önemli. Biz, Gaziosmanpaşa da iki tane yatırım yaptık: Vialand ve Viaport Venezia projeleri olarak. Yerel yönetimlerin desteği olmazsa zaten bunlar gerçekleşmezdi. Bizim projemiz planlanırken, yanına metro istasyonu yapıldı. Yan yolların, bağlantı yollarının planlamaları yapıldı. Çevre ulaşım yolları yapıldı. Bunlar tamamen belediyelerin desteğiyle olabilecek şeyler. İmar konusunda özel destekler sağlandı. Bunlar olmazsa yeni projelerin gelişmesi çok zor.

 

Marka projelerle birlikte marka şehir olmak da önemli. Marka şehir olarak İstanbul’un geleceğini nasıl görüyorsunuz?

Dünya üzerinde bir araştırma yapılmış, dünya üzerinde 23 şehir seçilmiş. Bu araştırmayı dev Amerikan gayrimenkul firmaları yaptırmış. Bu 23 şehrin içerisinde İstanbul da var. Bu gurur verici… İlk 23’e girdiğimiz noktada bunların kriterleri var. Mesela, demişler ki “Ulaşımı en iyi çözen ikim? İnsanlara sosyal imkanları sağlayan kim? İnsanlara internet ulaşımını sağlayan kim? Fiyatlar açısından kim?” Bütün bunlara baktığımızda İstanbul sonlarda kalıyor. Ama şöyle de bir şey var. Fiyatta da sonda olması yatırımcının ve İstanbul’un önünü açıyor. Yeni yatırımlar gelince, İstanbul ulaşım ve sosyal yaşam projelerini hayata geçirdikçe üst sıralara çıkacaktır. İnsanlara daha fazla sosyal yaşam alanlarının bırakıldığı, ulaşım bağlantılarının sunulduğu projeler ortaya konmalı. Yoksa şehrin dışında istediğiniz dünyayı oluşturun hiçbir anlamı yok. Şehrin gelişimine de bir katkısı yok açıkçası.

 

Peki, sizin projenizde sosyal imkanlar açısından farklı ne sunuluyor?

Eskiden şöyle bir şey vardı; İşte sosyal tesisi olsun, güvenliği olsun vs. klasik şeylerdi. Bu insanları mutlu ediyordu. Fakat bunlar insanlara farklı zorluklar getirmeye başladı, aidat yükü getirdi. Artı insanlar siteden dışarıya ulaşım istediler. Çünkü sadece sitede insanların ihtiyaçlarını çözemediler. Viaport Venezia Projesine baktığınızda Tem Otoyolu’nun kenarında, yanında halihazırda çalışan bir tramvay istasyonu ve 2017 yılında açılacak olan Mecidiyeköy-Mahmutbey metro hattı var. Bir kere ulaşım imkanı projede tamamlandı. 3. Köprü ve havalimanı bağlantı noktaları tam projenin önünden geçiyor. Zaten böyle bir kompleksi yapmadan önce böyle bir lokasyon olmalıydı. Projenin içine girdiğinizde alışılagelmiş bir yapı var içinde. İnsanlar artık kapalı alanlardan sıkıldı. Bugün İstanbul’da onlarca AVM var. İnsanlar hafta sonlarında gidebilecekleri yer bulamıyorlar. Biz bölgeyi incelediğimizde; Gaziosmanpaşa’da insanların yürüyebilecekleri sokaklar, caddeler olmadığını görüyoruz. Biz projenin içine sokak ve cadde yapıyoruz. Yani bir Bağdat caddesi gibi, Nişantaşı gibi… Projenin içerisinde siz Venedik’in sokaklarında yürüyeceksiniz. Ve biz Venedik Şehrinin modelini aldık ve aynısını projenin içinde uygulayacağız. Bu bir farklılık başlı başına… İnsanlara aidatlarla yük getirecek sosyal tesisin içerisinde bir kafeterya değil, Venedik sokaklarıyla 200 tane mağaza, restoranlar, sinema ve kafeleri olan bir yaşantı sunuyoruz. Tamamen isteğe bağlı kullanabilecekleri bir alan.. Hatta kanallarda gondollarla gezilebilecek. Projenin en büyük farklılığı projenin içerisinde bir Venedik var. Ve ulaşılabilir Venedik…

 

Projenizin bulunduğu bölgeye katkısı ne olacaktır?

Bir kere Gaziosmanpaşa çok ciddi kentsel dönüşüm bölgesi. Bir kere sadece bina projesi olsaydı bölgeyi bu kadar geliştirmezdi. Fakat kendi içerisinde sunduğu sokakları, caddeleri, çarşısı ve oteli de olacak ki etrafına ciddi bir ivme kazandıracak. Biz grup olarak sadece gayrimenkul yapmıyoruz. Kurtköy’deki Viaport projesi Sabiha Gökçen ile birlikte Kurtköy’ün talihini değiştiren, ismini değiştiren bir proje oldu. Viaport, Kurtköy’e ne kattıysa, Vialand ve Venezia da bu bölgenin gelişimine o katkıyı yapacaktır.

 

Bu projenin mimari açıdan bölgeye örnek olacağını düşünüyor musunuz?

Biz grup olarak birbirini tekrar etmeyen projeler yapıyoruz. Bu proje tasarlanırken İtalyan mimarisi Türk mimarlarının yorumuyla Venedik Sarayları kısmında buluştu. Bu zaten İstanbul’un simge binalarından biri olacak. Daha önce uygulanmayan teknikleri uyguluyoruz. Biz yaptığımız işin kalıcı olmasını istiyoruz. Şehre de damgasını vuracak eserler yapmak istiyoruz. Zaten bu başlı başına etrafını geliştirecek bir olgu.

 

Peki, proje ortakları mevcut bölgede bir devamlılık düşünüyor mu?

Gerek Yeşilpınar gerekse Gaziosmanpaşa bölgelerinde etrafımıza çok ciddi katkı yaptık. Bu iki proje sonrasında büyük projeler planlanmaya başladı. Tabii ki bizim yeni projelerimiz de olacak bu yılın sonuna doğru. Venezia projesini biz artık bitirdik. Yüzde 85’inin satışını gerçekleştirdik. Son olarak ofis etabımız kaldı. Otel için büyük bir markayla görüşüyoruz. Onu işletmeye vereceğiz. Biz de işletebiliriz. Bu etabı tamamladıktan sonra bu yılın sonuna doğru yeni bir projeyi duyuracağız zaten. Bu bölgede de Anadolu Yakasında da yatırım planlarımız var. Biz grup olarak şehrin geliştiği yerlere yatırım yapıyoruz. İşte Gaziosmanpaşa, Alibeyköy, Kurtköy, Tuzla… Bunlar hep gelişim vadeden bölgeler. Bundan sonra bu bölgelerde devam edeceğiz

 

Fiyatlandırma stratejinizi neye göre belirliyorsunuz?

Biz, yatırımcılara kazandırmak istiyoruz ki projelerden alım yapmaya devam etsinler. Genelde projelerde şöyle bir süreç vardır; lansman döneminde yoğun bir alım olur, ondan sonra bir ara durağan bir dönem olur. Teslim sürecinde de oturan alır. Bizim projemizde ise 2 yılda satışlarımız hiç durmadı. Çünkü biz, iki yıllık program yaptık. Müşterilere her ay belli artışlarla prim kazancını yavaş yavaş verdik. Ve dolayısıyla her aya kıymet verdik. İlk alanla son alana kadar herkese kazandırmak istiyoruz. Zaten böyle yaparsanız marka olursunuz ve müşteri memnuniyetini sağlarsınız. Gayrimenkul sektöründe yüzde 35-40 yatırımcı var. Fakat bu projenin bir özelliği var: Bu projede çok ciddi yatırımcılara da oturum dairesi sattık. Dolayısıyla burada çok kişinin dairesini satacağını düşünmüyorum. Çünkü bu projenin bir benzerinin daha yapılması çok zor… Türkiye’nin en büyük 5 projesinden biri. Dolayısıyla baktığımızda projemizde yüzde 80 oturumcu müşterimiz var.

 

Peki, ne kadar yabancı müşteriniz var?

Yabancı müşterimizin oranı yüzde 20. Özellikle Ortadoğu’dan müşterilerimiz oluyor. Onlar yatırımcı değil. İstanbul’u seviyorlar. Burada da bir evimiz olsun diyorlar. Buradaki proje onların yazlık evi diyebiliriz. Zaten saray etabını biraz da onları düşünerek inşa ettik. Büyük daireler, teraslar, balkonlar inşa ettik. O yüzden Araplara 2 daire ya da 3 daire yan yana şeklinde satış yapıyoruz. Sonra onlar kapı açıp birleştirmeyi düşünüyorlar. Geniş aileler var çünkü.

 

Projenizin çok pahalı, sanki erişilemez, ulaşılamaz gibi bir algısı var. Sizce de böyle mi?

Bizim satış ofisimize giren 3 müşteriden biri bizden daire alıyor. Bu satış anlamında en yüksek orandır. Tüketici şuna bakar; Bana sunulanla ödeyeceğim arasında bir fırsat var mı? Varsa alım olur zaten. Yoksa siz pahalı olursunuz ya da kötü proje olursunuz. Şimdi sattığımız değerle müşteriye sunduğumuz şey arasında fırsat var. Biz bu satış dengesini çok iyi sağlıyoruz. Venezia Projesinde ortalama metrekare satış fiyatı 5 bin lira. Bu arada biz bir kampanya yaptık. Bunu da ilk biz yaptık. Bankaları topladık, konuştuk ve insanlara öyle bir kredi verelim ki bir yıl sonra ödemeye başlasınlar. Yüzde 5 peşin ve bir yıl sonraki ödeme zaten satışların önünü açıyor.

 

Son olarak, kentsel dönüşüm ile ilgili düşüncelerinizi de aktarır mısınız?

Kentsel dönüşümde bir belirsizlik var. Belki de yerel seçimler sonrası bu işin netleşmesini bekliyor herkes. Kentsel dönüşümün birçok ayağı var. Orada mevcut yaşayanların beklentileri var, firmaların var, bölgenin beklentileri, belediyenin bir beklentisi var. Herkesin bir beklentisi var. Bunlar maalesef tam bir ortak çatı altında toplanamadı. Şimdi belli yasalar yapılıyor. Bir kere şehrin genel bir imar planı yok. Bölgesel olarak neyin ne olarak yapılacağı belli değil. Belki de yeni gelecek yerel yönetimlerle bu belirsizlik netleşebilir. Ama her şeyden önemlisi şehrin bir mastır planının olması lazım. Birçok yollar yapılıyor, köprüler yapılıyor. Metro bağlantıları var. Şehri bunun etrafında yerleştirmeniz lazım. Bunun etrafındaki yapılara destek verilmesi lazım. Bir belirsizlik var. Şu an nerde ne yapılması gerektiğini bilen bir müteahhit olduğunu zannetmiyorum.