RÖPORTAJ — 7 Temmuz 2014 at 13:53

EXTENSA İSTANBUL’A ODAKLANDI!

_DSC6388k

 

Uluslararası gayrimenkul geliştirici olarak 2014 ve sonrasında konut ve ofis projeleri üreteceklerini dile getiren Extensa Türkiye Genel Müdürü Özlem Gökçe, sektörde uzun soluklu oyuncu olduklarını, Türkiye’de İstanbul’a odaklandıklarını vurguladı.

 

Extensa yüz yılı deviren bir gayrimenkul geliştiricisi. Türkiye, aktif olduğu beş ülkeden biri. Bomonti Apartman ve Bomonti Modern Palas projeleriyle dikkat çeken Extensa Türkiye’nin Genel Müdürü Özlem Gökçe ile Extensa’nın Türkiye’deki hedeflerini, kentsel dönüşümü ve sektörün gelişimini ele aldık.

 

Extensa’da şu an yürüyen projeler nelerdir?

Extensa bir gayrimenkul geliştirme firması. 1910’da Belçika’da kuruluyor. Belçika’nın yanı sıra Lüksemburg’da da yoğun olarak proje geliştiriyor, son dönemde Romanya, Slovakya ve Türkiye’de yatırımlar geliştiriyor. Türkiye’de daha çok konut üstünde yoğunlaştık. İkikonut projesi geliştirdik. Bomonti Apartman ve Bomonti Modern Palas. Şu anda Modern Palas Projemizin satışları devam ediyor. Konut üstüne uzmanlaştık, İstanbul’da yoğunlaştık ama aynı zamanda farklı segmentteki projelerle de ilgileniyoruz. Yer olarak da kent merkezindeki lokasyonları öncelikli olarak tercih ediyoruz.

 

Arsa maliyeti sektörün önündeki en büyük çıkmazlardan biri. Konut fiyatlarına yönelik son dönemde birtakım eleştiriler, “Konutta balon riski var mı?” gibi sorular gündeme gelse de konut fiyat endeksine baktığımız zaman markalı konutlarda enflasyona paralel bir seyir gözüküyor. Maliyet artışlarında da son bir senede kurdaki değişikliğin ciddi bir etkisi oldu. Buna rağmen bu faktörlerin direkt yansıdığı bir fiyat artışı görmüyoruz konutlarda.

 

Maliyet artışları fiyatlara direkt yansıtılabiliyor mu sizce?

Direkt yansıtılamıyor. Arsa edinimindeki zorluklar ve maliyet artışları nedeniyle konut fiyatları artsa da, tüketiciye yansıyan fiyatlarda çok büyük sıçramalar görmüyoruz. Enflasyonist bir ortamın olduğunu da dikkate alarak bu fiyat artışlarının normal olduğunu söyleyebilirim, ama arsa sıkıntısı özellikle kent merkezlerinde en çok zorlayan sorunların başında geliyor. Arsalardaki fiyatlandırma son ürüne odaklı ve piyasa koşulları dikkate alınarak yapılmıyor. Tabii bu da sektör açısından ciddi sıkıntılar yaratıyor.

 

Kentsel dönüşüme nasıl bakıyorsunuz?

Kent merkezlerinde biraz daha proje yapmanın önünü açan, eskimiş ve sağlıksız yapı stokunun dönüşümünü sağlayan ve herkes için bir fırsat olarak görebileceğimiz bir kanun var. Kentsel dönüşümde de iyi projeler geliştirmek mümkün diyebilirim. Kent merkezlerinde lokasyon olarak çok önemli semtlerde çok eskimiş 40-50 yıllık konut stokları var. Birçoğu çok sağlıksız. İstanbul’un hızlı büyüme dönemlerinde yapılmış binalar. Bu olumsuzluğu bir şekilde telafi etmek ve kentimizi daha sağlıklı; çevremizi daha sağlıklı bir yapısal ortama kavuşturmak için kentsel dönüşüm önemli bir fırsat. Bunun şu anda iyi örnekleri gelişmekle birlikte kötü örneklerini de görüyoruz. Kentsel dönüşüm bina ölçeğinden ada ölçeğine giden bir formatta gelişiyor. Kentlerimizin bu dönüşüm fırsatını, bir master plan çerçevesinde daha yaşanılabilir bir yapısal çevre kazanarak kullanmaları daha etkin sonuçlar doğurur.

 

Firma olarak bizde, kentsel dönüşümle ilgileniyoruz. Her bölgeyle ilgilendiğimizi söyleyemem. Biraz seçici bakıyoruz. Ama şirket içerisinde çok sayıda dönüşüm projesi var yurtdışında yürütülen.Türkiye ile aynı yapıda değil bu projeler. Birçoğu fonksiyon değişikliği şeklinde. Bu konuda aldığımız büyük bir ödülümüz de var, Avrupa’da büyük ölçekli geri dönüşüm kapsamında. Dolayısıyla dönüşüm kültürüne sahip bir şirketiz. Bu anlamda Türkiye’deki uygulamaları da yakından takip ediyoruz. Birtakım projelerle de halen ilgileniyoruz.

 

Peki, hangi yanlış adımlar atılıyor da bunu yoluna sokamadık?

Yanlış adımlar atılıyor diyemem. Olması gereken mastır planlar çerçevesinde bütünsel bir yaklaşımla bu dönüşümü gerçekleştirmek. Ama tabii bunun mali tarafı da var. Mali şartlar bunu tam olarak sağlamıyor. O yüzden benim gördüğüm kadarıyla hiç olmazsa insanları deprem riskine karşı koruyabilecek dönüşümü sağlama hedefi var. Bu bile çok önemli bir adım. Yani tamamen depreme dayanıksız bir binadan yine aynı lokasyonda depreme dayanıklı bir binaya geçmek bile çok önemli bir adımdır. O yüzden yanlış yapılıyor demek çok haksızlık olur. Daha büyük semtlerde bölgesel mastır planlar ve yeni imar planı çerçevesinde yapıldı. Bunu daha yaygın olarak uygulayabilsek daha verimli; daha sürdürülebilir uzun vadeli sonuçlar elde ederiz. Bu sistemi biraz daha yerel düzeyde, büyükşehir belediyeleri aracılığıyla oturtabilmeliyiz. Bu sadece İstanbul’un problemi değil, bütün Türkiye’nin problemi. Özellikle sanayileşme dönemlerindeköylerden kentlere büyük oranda göç oldu göç oldu.Bu göçlerin en büyüğünü İstanbul aldı ama her kent kendi içinde, köylerinden kente doğru bir göçe tanık oldu. Dolayısıyla her yerde depreme karşı dayanıksız, planlama açısından uygun olmayan çevre koşulları gelişti. Gelecek nesillere daha düzgün, daha yaşanabilir, daha sağlıklı, daha dayanıklı yapılar ve çevre bırakmak lazım.

 

Burada sektörün beklentisi nedir? Yasal mevzuata baktığımızda yeterli midir?

Şöyle çok önemli; gecekondulaşma bilinen; tek katlı bahçe içinde gecekondulaşma olmamış zamanında. Oldukça merkezi bölgelerde çok katlı yapılaşma şeklinde olmuş. Bunu dönüştürmek için birkaç alternatif var önünüzde. Ya emsal artışı yapacaksınız ki orada zaten on yıllardır yaşayan insanlara bir şekilde yeniden ev verebilesiniz. Artı bu işin müteahhitliğini üstlenen geliştiriciye de orada kar etmek için, en azından bu işi gerçekleştirmek için bir pay bırakabilirsiniz. Tabii bu matematiksel bir denge. Bir emsal artışı olması gerekiyor ki bu değişim gerçekleşsin. Öbür metot da, bazı ülkelerde uygulanan tamamen kamunun sağladığı birtakım teşviklerle şehrin dönüştürülmesi. Ama ülkemizde bunu uygulamak mümkün değil. Dönüşüme konu olan milyonlarca binadan, haneden bahsediyoruz. Bunun içerisine ticari olan binaları da kattığınız zaman müthiş bir kaynak gerekiyor. Bu kaynağın sadece kamu aracılığı ile elde edilmesi mümkün değil. Böyle bir realite yok. O sebepten emsal artışı halihazırda çok katlı olarak sağlıklı yapılaşmamış bölgeler için elzem gözüküyor.

 

Arz fazlası emsal artışı sıkıntısı yaratır mı global ölçekte, yoksa bölge bölge bir denge kurulabilir mi?

Projede bölgenin iyi analiz edilmesi gerekiyor. Bazı bölgelerde arz fazlası olabilir. O bölgelerde yoğunlaşma gerçekleşmişse dönemsel arz fazlası olur. Sonsuza kadar o stok kalacak diye bir şey yok. Zaman içerisinde onlar da satılıyor ve yaşanan mekânlar haline geliyor. Bir de stok ne demek onu iyi analiz etmek lazım. Gayrimenkul işi çok uzun soluklu bir iş. Ruhsatı aldıktan sonra ortalama 2-3 yılda siz projeyi bitirmiş oluyorsunuz. Ortalamasını 2.5 yıl alsak, bu süre içinde ruhsatı alınan konutlar tapu devri yapılmadığı için stok olarak gözüküyor. Oysa gerçek anlamda stok, bina bittikten sonra satışı devam eden bağımsız bölümlerdir. Bu anlamda sağlıklı bir stok analizi yapıldığını düşünmüyorum.

 

Türkiye’de gerçekten sağlıklı veriler yok mu?

Birçok sağlıklı veri üretiliyor, ancak satış verileri biraz karmaşık. Özellikle markalı konut örneğinden yola çıkalım. Markalı konut üreticisi satış vaadi sözleşmesi yapıyor tüketiciyle. Henüz tapu devri olmadığı için, TÜİK verileri bunları içermiyor. Tapu devirleri ise bir binanın ruhsatı alınıp aradan 2-3 sene geçtikten ve bina tamamlandıktan sonra alıcının borçları bittiğinde gerçekleşiyor. Banka kredisi olduğu durumlardabina bittiği zaman tapu devri yapılır ve satış istatistiklerine dahil olur. Ancak de konut üreticisinin vadelendirdiği konutlar var. Vade sonuna kadar tapu devri yapılmadığında gerçekleşmiş bir satış 3-4 sene satış olarak gözükmeyebiliyor. O nedenle 1 ay satışlar çıktı; ertesi ay satışlar düştü demek çok sağlıklı olmuyor. Belki daha farklı bir sistem üzerinden bunu analiz edebileceğimiz dataları üreteceğiz zaman içinde sektör olarak. Ama bugün için bunu sağlıklı bir veri olarak analiz etme imkânımız bulunmuyor.

 

Bu, hızlı büyümeden mi yoksa bizim altyapımızdan kaynaklanan bir sorun mu?

Gayrimenkul sektörünün son dönemde bir sektör haline geldiğini not etmek gerekir. Daha çok müteahhitlikten gelen bir iş kolunun son 10-15 yıldır, belki 20 yıldır gayrimenkul geliştirme sektörüne dönüştüğünü gözlemledik. Dolayısıyla, bu veriler daha yeni yeni oluşturulmaya başlandı. Bundan 6-7 sene önce konut fiyat endeksi de yoktu. GYODER olarak 2010’dan itibaren yeni konut fiyat endeksini oluşturmaya başladık. 2007’den itibaren 2.el konut fiyat endeksi çıkartıldı. Bunların geçmişine baktığımız zaman 10 yıl geri gidemiyoruz. Bu zamanla olacak. Son 2-3 senedir sektör temsilcilerinin gayretleriyle oldukça ilerledik veri üretiminde ama bunlar yavaş yavaş zamanla oturacak konular. Daha sağlıklı verileri elde edelim ve bu verilerle daha sağlıklı veriler ortaya koyabilmek amacıyla Kamu’yla ve TÜİK ile işbirliği yapıyoruz zaman zaman. 1-2 sene içinde bizim de global gayrimenkul pazarlarıyla örtüşecek veri analizlerimiz daha net ortaya çıkar diye tahmin ediyorum.

 

Mütekabiliyet Kanunuyla birlikte yabancılara konut satışını sektör için sıkıntılı dönemlerin sigortası gibi görebilir miyiz sizce?

Tam anlamıyla sigorta değil ama çeşitlilik her zaman iyidir. Yani geliri TL olan tüketiciyle geliri dolar olan tüketiciyi karma hale getirmek her zaman iyidir. Bu hiçbir zaman bir sigorta değildir, ama müşteri profilindeki çeşitlilik satış rakamlarına yansır. Bu da pazarın daha sağlıklı gelişmesine neden olur.

 

Gayrimenkul hukuku açısından yabancı yatırımcıyı çekmede bir sıkıntı var mı Türkiye’de?

Son dönemde çok ciddi aşamalar kaydedildiğini söyleyebilirim. Mesela tüketiciyi koruma kanunu kapsamında bizim sektörü de ilgilendiren birkaç madde geldi. Tamamlama sigortası bunlardan biri. Ruhsat almayan projelerin satış yapmaması bunlardan biri. Bunlar regüle bir pazar oluşması için çok önemli zorunluluklar. Sektörün kurumsal firmaları olarak bu tarz gelişmeleri destekliyoruz. Bunlarla ilgili sektörün sağlıklı gelişmesi adına atılacak tüm adımların aslında herkes arkasında. Önemli bir konuydu ruhsat almadan satışa çıkmamış olmak. Bu tüketici açısından da çok önemli. Her zaman için gerekli uyarıları yapmayı sektör olarak zaten kendimize bir görev edinmiştik. Tüketiciyi, ruhsat ve benzeri konuları iyi bir şekilde inceleyerek alım kararı vermesi için bizler uyarmaya, aydınlatmaya çalışıyorduk. Bu şimdi yasaya bağlanmış oldu. Tamamlama sigortası da başlatılan projenin bitirilmesine bir güvence sağlıyor. Bunlar tabii maliyet unsuru olarak projenin üstüne ilave ediliyor ancak, daha sağlıklı bir gelişme için sektöre hizmet eden konular.

 

Mortgage sistemiyle ilgili görüşlerinizi alabilirmiyiz?

Türkiye’de mortgage piyasasında daha temkinli bir büyüme tercih edildi. Çünkü Amerika’da veya benzer gelişmiş piyasalarda mortgage kullanım şekli türev piyasalarla birlikte oluyor. Türkiye’de bu piyasalar yok. Açılması yönünde de şu an bir çalışma görünmüyor. Bunun nedeni; 2008’in sonunda Amerika’nın yaşadığı acı tecrübe. Bunun hem avantajı var ve hemde bedeli. Türkiye şu an o bedeli ödemek istemiyor. Bu türev piyasalara gitmeden bu riski üstlenmeden sağlıklı ve temkinli ilerliyor Türkiye. Şu anda gayri safi milli hasılanın yüzde 6’sı mortgage kredisi. Bu AB’nin 27 ülkesinde ortalama yüzde 52. Amerika’da bu oranyüzde 80’in üzerinde. Yani mortgage piyasasında Türkiye’nin gidecek çok yolu var.

 

Son olarak, orta ve uzun vadedeki hedeflerinizi aktarır mısınız?

İstanbul ağırlıklı ilgi alanımız var. Konut ve ofis ağırlıklı projelerimiz olacak. Şu anda iki proje var üzerinde çalışma yaptığımız. Bizim bakış açımız daha uzun soluklu. Ama bir taraftan da şunu söyleyebilirim. Extensa dışında geliştirici rolüyle Türkiye piyasasına giren çok az firma var.Çünkü bu ülkede müteahhitlikten sonra geliştirici olan firmalar oldukça güçlü, dinamik ve işinin ehli.Bu birinci etken. İkinci etken de global piyasalarla örtüşen yasal altyapıları düzenlenmesiyle ilgili çok yol alınsa da daha atılması gereken adımlar var. Onlar olduktan sonra bizimle benzer rolde veya en azından yatırımcı olarak piyasada daha fazla uluslararası oyuncu görmeyi arzu ederiz. Bu hem piyasanın cazibesini arttırır hem pazarın gelişmesini sağlar hem de yatırımlar açısından daha önemli bir noktaya getirir.