RÖPORTAJ — 8 Ocak 2017 at 22:23

DKY İNŞAAT GENEL MÜDÜRÜ TEVFİK TÜREL: 2017’DEN ÜMİTLİYİZ!

tevfik-turel

 

Zorlu bir konjonktürde olduğumuza vurgu yapan DKY İnşaat Genel Müdürü Tevfik Türel, bu ortamda 2015 yılına göre daha büyük bir ciroya ulaştıklarını, yeni başlayacak projelerle birlikte 2017 yılından daha ümitli olduklarını dile getirdi.

 

Son dönemde geliştirdiği DKY On Kağıthane, DKY Kartal, Lokum Evler projeleri ile dikkat çeken DKY İnşaat önümüzdeki 5 yıl içerisinde üç milyar dolar yatırımla toplam 10 proje daha geliştirmeyi planlıyor. Biz de DKY İnşaat Genel Müdürü Tevfik Türel ile DKY’nin hedeflerini ve sektördeki gelişmeleri konuştuk.

 

DKY İnşaat’ın güncel projelerine baktığımızda, çoğunun İstanbul’un Anadolu Yakasında yer aldığını görüyoruz. Bu bir politika galiba…

Bu bir politika değil. Şirketimizin kurucuları özellikle Kartal bölgesinde çok iyi tanınıyor. Yıllardan beri bu bölgede iş yapmanın getirdiği kolaylıklar var. Ama 2014’ten beri Avrupa yakasında da bazı projeler üzerinde çalışıyoruz. Bunun ilk örneği DKY On Kağıthane projesidir. Bugünlerde inşaatı sürüyor. Planlamamıza göre 2018’in Haziran ayında projeyi bitirmiş olacağız. Şu anda konut bölümümüzün satışları devam ediyor. Yeni geliştirdiğimiz özgün konseptin lansmanını Mart ayında yapacağız. Avrupa yakasında bir başka projemiz daha var. Orada da yaklaşık 1.200-1.400 konutluk proje üzerinde çalışıyoruz.

 

Bu proje nerde tam olarak?

Maslak bölgesinde DKY On projesine benzer bir proje üzerinde çalışıyoruz. Çeliktepe kentsel dönüşüm bölgesinde yerlerimiz var. Her ne kadar Anadolu yakasındaki projelerimiz öne çıksa da Avrupa yakasında da varız.

 

Ülke olarak zorlu bir dönemden geçiyoruz. Siz bu konjonktürü nasıl değerlendiriyorsunuz?

Onursal Başkanımız İbrahim Dumankaya’nın 55 yıllık tecrübesiyle bugünlere gelmiş DKY’den bahsediyoruz. Her ne kadar 2013 yılında kurulmuş olsak da bu birikimi taşıyoruz doğal olarak. Toplam tecrübemize baktığınız zaman 200 yılı aşkın bir know-how’ımız var üst düzey yöneticiler olarak. Geçmiş dönemlerde her türlü krizi yaşadık, her türlü yükselişi gördük. Bu da bize farklı yetenekler kazandırmış durumda. Ülke olarak zor bir yıl geçirdik; o açık. Ama ona rağmen 2015’ten daha fazla satış cirosu yakaladık 2016’da. 2016’yı bu kadar karmaşaya rağmen hedeflerimize uygun bir ciroyla kapatıyoruz. 2017’den ümitliyim. Bunun birkaç sebebi var. Birincisi; 2017’de başlayacak yeni birkaç projemizdir. Bu projeler ciddi montanlı projelerdir. Yaklaşık 800-900 milyon liralık bir cirodan bahsediyoruz. Bu projeler önümüzdeki 2 yıla yayılacak. Bu arada kentsel dönüşümle ilgili ciddi çalışmalarımız var. Yeni Sahra bölgesinde 1/5000’lik plan çıktı. Bu bölgede çalışmalarımıza 2017 ‘nin sonu veya 2018 başında hız vermeyi planlıyoruz.

 

Kentsel dönüşüm demişken, yüzde 25 emsal artışı uygulamasının bir süre daha uzatılmasının sektöre gerçekten bir katkısı olacak mı?

15 Temmuz’dan sonra bürokrasi maalesef hemen hemen kitlendi. Gündem değişti doğal olarak. OHAL ile gelen yükler var bürokrasinin üstünde. Bu yüklere doğal olarak öncelik veriyorlar. Vermeleri de lazım baktığımız takdirde. Hükümet bu 6 aylık dönemi bir şekilde telafi edici bir karar aldı. Bu bizim için çok önemliydi. Haziran Yönetmeliği’nin süresi uzatıldı. Bazı projelerimiz buna uygun hazırlanıyor. Yeni projelerde Haziran Yönetmeliğine güvenerek proje geliştirmiyoruz. Yeni çıkacak yönetmeliği detaylı bir şekilde inceledikten sonra yorumlamak daha doğru olacaktır.

 

Sektörün dinamiklerini göz önüne alacak bir yönetmelik bekliyorsunuz herhalde…

Evet, Sayın Bakan Mehmet Özhaseki’nin beyanatları bu doğrultuda. Kendisi de belediyecilikten, uygulamadan gelen bir zat olduğu için ben yeni yönetmeliğin daha net olacağını düşünüyorum. Burada en önemlisi belirsizlikler ve yoruma açık noktalar. Tabii ki bazı projeler için yönetmeliğin yoruma açık olması önemli. Çünkü yenilik yapıyorsunuz. Ama diğer taraftan yoruma açık olan yönetmelik bakıyorsunuz bir belediyede farklı yorumlanıyor, başka bir belediyede farklı yorumlanıyor. Hangisiyle yola çıkacaksınız? Netleşmesi lazım. Biz net metrekare dediğimiz zaman bunun kapsamı net olmalı, brüt dediğimiz zaman da belli olmalı. Müşteri de brüt ve neti görebilmeli. Yani izafi olmamalı.

 

Anadolu yakasında bir doygunluk söz konusu mu?

Ben Kartal’dan örnek vereceğim; herkes Kartal’da çok fazla konut olduğunu söylüyor. Biz bu kadar arz olan bir bölgede, çok mütevazi olmayacağım, en iyi satış yapan grubuz. Bunun bir sebebine bakmak lazım. Açıkçası müşteriyi tanımak, müşterinin ne istediğini bilmek ve müşteriye uygun ödeme planlarını sunabilmek çok önemli. Gurur duyacağınız bir geçmişiniz olması da ayrıca önemli. Bütün bunları bir araya getirdiğinizde başarılı sonuçlar ve sonucunda tat aldığınız işler çıkıyor ortaya. Birçok firma Kartal’da sorunlar yaşarken biz müşterilere yönelik uygun projeler ürettik. Bunun için ciddi fiyat ve ihtiyaç araştırmaları yaptık. Bu doğrultuda da hedefe yönelik konseptler ve konseptlerimizi doğru anlatan söylemler geliştirdik.

 

Yeşil bina konsepti uyguluyor musunuz?

Her geçen gün küresel ısınmanın ve buna bağlı çevre felaketlerinin arttığı bir ortamda yeşil bina konseptinin olmaması düşünülemez. Yeşil binalar Amerika ve İngiltere menşeili uluslararası kuruluşlar tarafından çeşitli kriterler çerçevesinde değerlendirilerek kriterlere uygunlukları doğrultusunda sertifikalandırılıyorlar. Burada asıl yapılmak istenilen, binalar ile başlayarak, üreticilerin çevreye daha duyarlı ürünler geliştirmesini sağlamak ve dünyayı koruyabilmek adına tüm sektörlerde köklü bir değişikliğin önünü açmaktır. Biz projelerimizi bu kuruluşlara resmi olarak sunmamakla birlikte ürettiğimiz projelerimizde bu kriterlerin birçoğunu sağlıyoruz. Eskiden sektörde mantolama yapılmış bina bulunamıyordu.  Şimdi biz bu ve benzeri kriterlere çok önem veriyoruz. Sırf yeşil değil, yangın yönetmeliği, deprem yönetmeliği gibi olmazsa olmazları yerine getirmek için zaten mühendis ekibimiz tamamıyla bu konuya odaklanıyor.

 

Mimari açıdan siz hangi modeli tercih ediyorsunuz?

Biz sektörde uygulanan tüm mimari modelleri barındırıyoruz. Projelerimizin lokasyonuna, zemin özelliklerine ve hedef kitlesine uygun olan modelleri uygulamaya gayret ediyoruz. Her zaman konvansiyonel sistem ekonomik değil ya da her zaman tünel kalıp pahalı değil. Projenin niteliğine göre en uygun ve doğru modelin belirlenmesi önemli.

 

Peki, miks/karma projelere nasıl bakıyorsunuz?

Ben miks, yani karma proje dizayn ettim, yaptım ve bunu işlettim de. O yüzden bütün safhalarını iyi bilen birisi olarak dizaynla uygulama sırasındaki aksaklıkları gördüm. Dizayn yapılıyor ama uygulama sırasında iş yürümüyor.  Karma projelerde doğru lokasyon seçildiği ve uygulama doğru yapıldığı takdirde verim alınabiliyor.  Bu projeler içinse doğru lokasyon, ağırlıklı şehir merkezlerini işaret ediyor. Şehir merkezlerinde de karma proje konseptine uygun arazi fiyatlarının oldukça yüksek olduğunu hepimiz biliyoruz. Bu tip lokasyonlarda bazen ticari konsept konutu destekliyor, bazen de konut ticari konsepti destekliyor. Bunun en güzel örneği DKY On Kağıthane projesi.

 

Yabancıya satışlarınız ne oranda?

Bizim toplam satışlar içerisinde yabancıya satış oranımız yüzde 5’in altındadır. Ama satış ofisimize gelip de almadan çıkan yabancı da yok. Hatta bir tane değil birkaç tane alarak çıkıyor. Açıkçası bu da güzel bir istatistik. Ama biz özellikle yabancılara yönelik proje geliştirmiyoruz. Maalesef yabancılara karşı sektörde başka dinamikler var. Mesela; çifte fiyatlar, anormal komisyonlar, olmayacak fiyatlar, olmayacak söylemler. Bizim müşterimiz, fiyatımız, ödeme planımız belli. Yani biz bu çizginin dışına çıkamayız. Konuşulan komisyonlar bizim gibi şirketlerin yaklaşımına uymuyor. O yüzden biraz çizgi üstü şirketlere baktığınız takdirde hemen hiçbirinde yabancıya satış yok. Biz müşteri segmentimizde ağırlığı kendi yerli ve oturumcu müşteri kitlesine yönelttik. Ama gelen yabancı müşteriye de kapımız her zaman açık.

 

Yabancılara satışa kurtarıcı gözüyle bakmak sağlıklı bir şey mi?

Bir kere yabancılar imar süreci belirsiz olan hiçbir projeye girmiyorlar. İkincisi; çok ciddi fizibilite istiyorlar. Diğer taraftan stabiliteyi korumanız lazım. Son birkaç yılda ciddi dalgalanmalar yaşadık. Böyle bir ortamda stabiliteyi korumak güçleşiyor. Ancak Ağustos ayında GYODER ve Emlak Konut işbirliğiyle bir proje başlatıldı ve bambaşka bir dinamik geldi ki Ağustos ayında hiç planlamadığımız satış oranlarını yakaladık bu sayede. Ağustos ayındaki satışlarımız 2016 hedeflerimize ulaşmada çok büyük katkı sağladı. Biz fiyatlarımızı hiçbir zaman artırmadık o dönemde. Aslında piyasaya bakıldığında 2016 yılında genel olarak tüm sektör oyuncuları fiyat artırımı yapmadı, hatta yüzde 6-7 oranında indirim yapıldı. Buna bir de enflasyon oranını eklediğimizde yüzde 15’lere varan indirimler yapıldı aslında.

 

Satışlarda para birimi olarak neyi kullanıyorsunuz?

Biz her zaman için Türk Lirası kullandık. Tüm sözleşmelerimizde de Türk Lirasını kullanıyoruz. Bir tek bazı teknik alımlarda uzun vade olduğu için yabancı para birimi kullanıyoruz. Son dönemde ülkemize ve ekonomimize yöneltilen iç ve dış tehditlere karşı hem bireysel hem de çoğulcu bir yaklaşımla Türk Lirasını desteklemeli ve ülke ekonomimize katkıda bulunmalıyız.

 

Gayrimenkul yatırım ortaklığı son yıllarda sektörde cazip hale gelmişti. DKY, bu konuda bir planlaması var mı?

Şimdilik gayrimenkul yatırım ortaklığı kurma gibi bir düşüncemiz yok. Ama benzeri bazı çalışmalar içerisindeyiz. Tabii ki son dönemdeki gelişmeler doğal olarak çalışmalarımıza sekte vurdu. Ama orta ve uzun vadede gayrimenkul yatırım fonu veya başka enstrümanlara açığız ve inceliyoruz.