RÖPORTAJ — 3 Şubat 2017 at 17:59

METAL YAPI KONUT GENEL MÜDÜRÜ AKIN KARALİ: TALEP DARALMASINI MART AYINDA AŞARIZ!

 

AKın Karali_1364

Konut sektöründe son aylarda bir talep daralması yaşandığını dile getiren Metal Yapı Konut Genel Müdürü Akın Karali, önümüzdeki aylarda yürütülecek kampanyaların da etkisiyle Mart ayından itibaren bu daralmanın aşılmaya başlanacağını vurguladı.

 

Son dönemde İstanbul Tower 205 ve Blue Lake gibi konut projelerini vitrine çıkaran Metal Yapı Konut 40 yıla yaklaşan deneyimiyle konut sektörünün önemli oyuncularından birisi. Yakında İçdaş Demir Çelik’in Güneşli’deki eski fabrika alanına yapılacak ve içinde 2.600 konut ve bir ticari blok bulunan Güneştepe karma projesini hayata geçirecek olan firmanın Genel Müdürü Akın Karali ile Metal Yapı Konut’un hedeflerini konuştuk.

 

Konut sektöründe bugünkü resmi yorumlar mısınız?

Şu anda konut sektörünü en fazla etkileyen talep daralmasıdır. 2008-2009 krizinde böyle talep daralması yoktu. Elindeki parayı daha iyi değerlendirmek isteyen yatırımcılar vardı. Dolayısıyla sektör çok iyi ve sürdürülebilir durumdaydı. Ama şu anda talep daralmasının verdiği etki maalesef negatife döndürüyor işleri. Kasım, Aralık ve Ocak aylarında bu daralmayı görüyoruz. Bunu açmaya çalışacağız.

 

Peki, aylık ve yıllık bazda konut satışlarında artışları gösteren rakamlar neyi ifade ediyor konut sektöründe?

Bu tapu devriyle ilgili bir analiz. Ben o rakamların çok sağlıklı olduğunu düşünmüyorum. Özellikle Kasım-Aralık aylarında bir sıkıntı görüyorum. O rakamlar iyi rakamlar ama bizim için değil. En azından açıklanan büyüme rakamlarını tam yakalayamadık. Ama GYODER’in, diğer firmaların düzenlediği Güçbirliği Kampanyası iyiydi. Biz de katıldık kampanyaya. O dönemde iyi bir talep vardı ama son iki aydır kötü gidiyor satışlar.

 

Şubat ayında ikinci bir kampanya geliyor…

Bu tarz kampanyaları yapmak zorundayız. Ancak öncelikle piyasadaki arz dengesini iyi ayarlamamız gerekiyor. Aynı bölgede üretilen çok sayıda proje var. Müşteri bunları görüyor; çok seçeneği var müşterinin. İkincisi, mutlaka ve mutlaka çok çeşitli ödeme seçenekleri sunmamız gerekiyor. Banka kredileri şu anda çok kötü değil; 0.90’larda. Bunlar müşteri için ciddi avantajlar. Ama maalesef bu terör olayları satışları negatif etkiliyor. Böyle olunca konut talebi olanlar psikolojik etkiyle bekleme kararı alıyorlar. Şu anda tamamen teröre ve döviz kurlarındaki artışa endeksli olarak bekliyor insanlar.

 

Telaffuz edilen 0.40 faiz oranı gerçekçi bir hedef mi sizce?

Tamamıyla gerçekçi bir hedef. Sonuçta her firmanın, TOKİ’nin de Emlak Konut’un da yapabileceği bir indirim var. Bu bazı firmalarda yüzde 25’tir, bazılarında 30’dur, bazılarında 35’tir, bazılarında da 15’tir. Çok çeşitli ödeme seçenekleri müşteri nezdinde daha iyi değerlendiriliyor. Şu anda üç çeşit talep var. Bunlardan bir tanesi konfor talebi, diğeri yatırım talebi, bir diğeri de orta kesimdeki müşterilerin kendi evlerini değiştirmek üzere ihtiyaç talepleri. Bu üç müşteri grubu özellikle para piyasalarını bekliyorlar. Ocak ayı verimli geçmiyor maalesef. Şubat da çok verimli geçmez. Mart’ta iyi olacağını ümit ediyorum.

 

Önümüzdeki dönem için Metal Yapı Konut’un hazırlıkları nelerdir? Bu yönde kampanyaları olacak mı?

Biz her yıla başladığımızda oturup bütçe yapıyoruz. Burada da A-B-C planlarını ortaya koyuyoruz. İnşaat firmalarının en önemli konusu nakit akışı yönetimidir. Biz 36 yıllık bir firmayız. 2000 krizini de gördü bu firma, 2008-2009 hafif krizini de… Biz, iki yönlü çalışıyoruz. Bir; mülk yönetimini, iki; nakit akış yönetimini iyi yapmak istiyoruz. Çok güçlü, ciddi bir kredibilitemiz var. Ondan faydalanıyoruz. Şu anda devam eden 5-6 projemiz var. Bunlar ofis, dükkan ve rezidans projeleridir. Aynı zamanda dükkanlardan elde edilen stabil ticari gelirlerimiz var. Yani üç çeşit gayrimenkul üretiyoruz: ofis, dükkan, konut. Bölgeler de farklı olacağı ve çeşitli gelir gruplarına hitap ettiğimiz için burada riski biraz dağıtıyoruz. Tüm bu önlemlerle 2017’nin planlamasını yaptık.

 

Biraz da bu projelerin konseptlerinden bahsedelim. Bundan sonra da aynı şekilde mi devam edeceksiniz?

Biz, bu güne kadar 21 büyük proje ürettik. Metrekare değeri 3 bin ile 5 bin dolar arasında seyreden projeler. Projelerimizin yüzde 90’ı A, A Plus ve B’ye hitap edecek projeler. Yakında Güneşli’de 2.600 konutluk yeni bir projeye başlayacağız. İçdaş Demir Çelik Fabrikalarının yeri; o biraz daha C-D grubunu hedefliyor. Şu anda piyasaya çıktığınızda 4 bin ile 7 bin TL arası alıcı daha fazla. Ana hedeflerimiz belli konseptte olan, çok iyi mimarların çizdiği metrekare fiyatları 3 bin ile 7 bin dolar arasındaki projeler. Genelde de şehir merkezindeki lokasyonları tercih ediyoruz.  Önümüzde uzun süredir geliştirdiğimiz projeler var. Ulus’ta, Zekeriyaköy’de, Göktürk’te, Güneşli’de bu projeleri hayata geçireceğiz.

 

İstanbul dışında projeleriniz var mı?

Bugüne kadar sadece İstanbul oldu. Yurtdışında sadece Ukrayna’da yatırımımız oldu. Ukrayna Kiev’de çok değerli arazilerimiz var. Yine orada bir telekomünikasyon şirketimiz var. Ukrayna’ya bir de gayrimenkul yatırımı yapacağız.

 

Şu anda kentsel dönüşüme dönük çalışmanız var mı?

Kentsel dönüşüm bizim önceliğimizde yer almıyor. Kentsel dönüşüme girmemiz için çok avantajlı ve hukuki sorunu olmayan lokasyonda olması lazım. Firmalar kentsel dönüşüme neden sıcak bakmıyor? Çünkü biten iş çok az. Bir-iki sene sonra işe başladığınız zaman o iş verimliliğini yitiriyor zaten. Bu yüzden çok fazla kentsel dönüşüm içinde olmak istemiyoruz. Kendimize ait çok sayıda arazimiz var ve genelde kendi arazilerimiz üzerinde yapacağız inşaatları.

 

Son yıllarda yeşil bina konsepti çok konuşulmaya başladı. Siz bu yönde bir uygulama yapıyor musunuz?

Biz hep zor ve cesaret isteyen işleri yaptık. Örneğin;  Göktürk’te Kemerlife XXI projemizde, az katlı olmasına rağmen 40 yıl dayanıklı doğal ahşap kullandık. Elektrik yoğunluğunu azaltıcı alüminyum doğrama kullandık, doğal taş kullandık. Bunlar olduğunda binaların, konforun dışında da avantajları oluyor. Bu da otomatikman yeşil binaları gündeme getiriyor. Biz bu işe çok ciddi mesai, emek ve para harcayan bir firmayız. Levent’te bir ofis binası yapıyoruz; Türkiye’nin en kaliteli ofis binası olması amacıyla yola çıktık. Mesela o bina yeşil bina konseptindedir. Kendi enerjisinin bir kısmını kendi üretiyor. İşte gri su dediğimiz atık suları bir yerde topluyor, arıtıyor, peyzajda kullanıyor. Bunun belli bölgelerde yaygınlaştığını görüyorum. Bu da 5-6 yıl içinde gerçekten her büyük projede uygulanır hale gelecek.

 

Geçtiğimiz günlerde konut satışları karşılığında yabancılara vatandaşlık mevzuatı çıktı. Bazıları yabancıya satışların sektörü uçuracağı yönünde yorumlar da yapıyor. Peki, bunun etkisini siz nasıl değerlendiriyorsunuz?

Bir Arap Baharı dönemi vardı. O dönem gerçekten çok satış oldu. Esenyurt, Beylikdüzü bölgelerinde metrekaresi 2 bin 500 dolardan çok konut satıldı. Bunlar daha çok B segmentine satıldı. Daha sonra bir üst segment olan A segmenti yatırıma geldi. Yabancıya satışlar son dönemde çok düştü. Zaten Avrupalıya satışlar çok azdı. Şu anda terör olaylarından sonra daha da az maalesef. Ortadoğu müşterisi çok az. Bizde de çok düşük. Çünkü onların ülkelerindeki sorunlar epey yavaşladı. Vatandaşlık ne getiri? Vatandaşlık Avrupa müşterisine çok bir şey sunmaz. Ancak bu terör olayları çözülebilirse İstanbul, dünyanın başkenti olacak güzellikte bir şehir.

 

Son olarak 2017’yi de konuşacak olursak, hem projeler bazında hem satışlar bazında neler söylemek istersiniz?

Şimdi kış aylarında olduğumuz için negatiflik oluyor insanların üzerinde ister istemez. Hem yatırımcı üzerinde hem biz üreticilerde havanın verdiği bir negatiflik var. Ben yaşadığım tecrübelerden şunu görüyorum; Türk milleti bir yatırım yapacaksa, kendi ile ilgili bir karar alacaksa bir miktar bekledikten sonra yüzde yüz o iş üzerinde matematik hesap yapmıyor. Çalışkan, borcuna sadık bir milletimiz var; bir şekilde ödemesini yapıyor. Özellikle Nisan, Mayıs, Haziran aylarında talebin çok ciddi anlamda artacağını düşünüyorum. Nerede artar? Bitmiş projelerde ve yeni başlayacak avantajlı projelerde artar. Bunun için bizim mutlaka millet olarak, ülke olarak terör sorununu halletmemiz lazım. Bunlar rayına girdiği zaman eminim ki tekrar 2014’ün, 2015’in hızını yakalarız.