RÖPORTAJ — 5 Mart 2018 at 16:40

SEMERKAND YAPI GENEL KOORDİNATÖRÜ CABİR BAYRAK: KENTSEL DÖNÜŞÜM BÖYLE DEVAM EDEMEZ!

 

Gerek yasal altyapı yetersizliğinden gerekse belediyeler, müteahhitler ve mülk sahipleri başta olmak üzere tüm tarafların sadece rant zihniyetiyle yaklaşmaları nedeniyle kentsel dönüşümün bir rant kapısı haline geldiğini vurgulayan Semerkand Yapı Genel Koordinatörü Cabir Bayrak, sağlam bir yasal altyapı oluşturulmadan kentsel dönüşümün mevcut haliyle sürdürülemeyeceğini ifade etti.

 

Konut sektörü son birkaç yıldır sıkıntılı bir süreç yaşıyor. Çeşitli kampanyalar ve teşviklerle durgunluğu aşmaya çalışan sektöre ivme kazandıracak konulardan birisi de kentsel dönüşüm. Ancak orada da bina dönüşümlerinin ötesine pek geçilemedi. Biz de kentsel dönüşümde yaşanan sıkıntıları ve konut sektörünün geleceğini Semerkand Yapı Genel Koordinatörü Cabir Bayrak ile konuştuk.

 

Halihazırda hayata geçirilmiş olan kentsel dönüşümü nasıl yorumluyorsunuz? Sizin zihninizde olan kentsel dönüşüm nedir?

Kentsel dönüşüm ülkemiz için özellikle de yaşadığımız şehir için olmazsa olmaz. Hayati önem taşıyor. Çoğumuz şu an tabutlarda yaşıyoruz. Özellikle İstanbul için kentsel dönüşüm hemen bir rant kapısı haline getirildi. 1990’li yılların ortasından bu yana yapılan imar değişiklikleri yoğun bir yapılaşmaya ve ranta yol açtı. Maalesef kentsel dönüşüme de böyle baktık. Sadece belediyelerin, müteahhitlerin bakmasıyla kalmadı bu sefer vatandaş da böyle baktı. Bir diğer acı tarafı da altyapısı hazırlanmadan, yasal zemine oturtulmadan başlanmasıydı. 2018 yılında da bu yasal altyapı halen yok.

 

Peki, bu süreçten ders çıkarılmadı mı? Yaşanan sıkıntılar, müteahhit tarafında da, belediyeler tarafında da, mülk sahibi tarafında da ders olmuyor mu?

Böyle gitmeyeceği belli oldu. Dersler alındı mı? Tedbir alındı mı? derseniz, yanıtım “Hayır” olur.

 

Sebebi nedir sizce?

Sebebi altyapısının olmaması, yasal zemine oturtulmaması ve insanların yeteri kadar eğitilmemesi. İnsanlar içinde yaşadıklarından daha küçük dairelere ve yeni inşaatın maliyetinin ceplerinden çıkmasına razı olmalı. Ama maalesef buna razı olmuyorlar. Bir de kentsel dönüşümde bu konular kişilerin inisiyatifine bırakmamalıdır. Yasa koyucu bu konularda zorunluluk getirmelidir.

 

O zaman halihazırda Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda ciddi zafiyet var diyebilir miyiz?

İstanbul’da ilçe belediyeleri farklı, Büyükşehir Belediyesi farklı uygulamalar yapıyor. İlçe belediyeleri ya çekiniyorlar veya inisiyatifi Büyükşehir Belediyesi’ne bırakıyorlar.  Siz yetkiyi ne kadar tek elde toplarsanız işler o kadar zor olur. Yerel yönetimlerin, ilçe yönetimlerinin yetkilerini Büyükşehir Belediyelerine verdiler. Büyükşehir Belediyeleri de son yıllarda imar değişikliklerini direkt Bakanlık masasına bırakıyorlar. Yani Büyükşehir’in de bir vasfı yok. Şimdiki Bakanımız Kayseri’de uzun yıllar belediyecilik yapmış, işi bilen bir Bakan. Kendisi de mevcut durumdan şikayet ediyor ama çözüme yine ulaşılamıyor.

 

Peki, çözüme nereden başlanmalı?

Kanundan başlanmalı ve eğitimle beraber. Vatandaşı eğiteceksiniz, başka çaresi yok. Belediye başkanları ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı personeli apartman apartman gezip insanlara konuyu anlatacaklar. 1999 depreminden bu yana geçen 19 yılda İstanbul’da kaç bina yenilenmiş? Bir de kentsel dönüşüm parsel bazında değil, ada bazında olmalıdır. Parsel bazında olduğunda her parsel büyümek istiyor. Bu da zaten yetersiz olan altyapının iflas etmesine yol açıyor. Mesela Esenyurt’ta son 10 yılda nüfus 150 binlerden 1 milyona geldi. Şu an en az 50-60 bin yeni konut yapılıyor ve önümüzdeki birkaç yılda bitecek. Bunların getireceği bir yoğunluk var. Bu yoğunluğa cevap verecek bir altyapı yok. Ben 1989 yılında Esenyurt Belediyesinde Fen İşleri Şefi idim. Bugün gördüğünüz yerleşik mahallelerin altyapısı, yolları bizim planlamamıza göre yapıldı. Bu yollar bizim yaptığımız haliyle kaldı, ilave yapılmadı. Çünkü ilave edilecek boş Alan bırakılmadı. Olan boş alanların tamamına inşaat kondurdular.

 

Örneğin Esenkent. Esenkent 7200 konutluk bir toplu konut projesidir. Planlama buna göre yapıldı. (alt ve üst yapısı ile) buda 30.000-35.000 nüfus demektir. Mevcut yönetim 2014 yılından sonra yaptığı imar uygulamaları ile 20.000-25.000 nufus artışı getirecek konut yapılmasına göz yumdu. Ama bizim planlamamız 35 bin nüfuslu bir yerleşim alanıydı. Sadece 2014’ten sonra en az yaklaşık 6 bin konut ilave edildi. Ama altyapı aynı kaldı. Esenyurt’ta yeni yapılan yapılarda 30-40 kattan aşağı kaç tane bina görebiliyorsunuz? Geçenlerde habere konu oldu: Esenyurt’ta şu anda 40 binden fazla konutzede var.

 

Esenyurt Belediyesi’nin eski Başkanı bu konuda topu Büyükşehir’e atıyordu…

Bence hem yerel belediye hem Büyükşehir kusurlu. Esenyurt Belediyesi talep etmeseydi Büyükşehir Belediyesi o imar iznini vermezdi. Onun da üzerine çıktılar bir yolunu bularak. Yani yasayı arkadan dolandılar. Son uygulamalardan Cumhurbaşkanımız da, Başbakanımız da, Çevre Şehircilik Bakanlığımız da şikayetçi ama uygulama malum…

 

İnisiyatif alma noktasında galiba bir çekimserlik oluştu…

Doğru söylüyorsunuz. Çünkü yerel belediye bir şey yapmak istiyor Büyükşehir’e gönderiyor Büyükşehir müdahale ediyor. Projeyi gönderiyor, onaylamıyor. Mesela 6 aydır yıkılmış binalar var, halen bekliyor.

 

Bir de biten yapılarda iskan ruhsatı problemi yaşanıyor…

Türkiye’nin maalesef yıllardır bitmeyen sorunlarından bir tanesi. İnşaat ruhsatı verildikten sonra inşaatta yeterli denetim yapılmıyor. Çünkü inşaatları denetleyecek yapı denetim firmaları hakkedişlerini belediye aracılığıyla müteahhitten alıyor. Böyle olunca da müteahhit imalat aşamasında yeterince denetlenemiyor ve bir şekilde projenin dışına çıkıyor. Bu da iskan ruhsatı alınmasında problem yaratıyor.

 

Biraz da Semerkand Yapı olarak bugünkü projelerinize değinelim…

Bakırköy Zuhuratbaba’da Semerkand Line Bakırköy projemiz Mayıs-Haziran gibi bitme noktasına gelecek. Bir de Esenyurt Belediyesi’nin karşısında arsa mülkiyeti bize ait olan projemizi bitirmek üzereyiz. Bunun dışında devam eden projemiz yok ama Beylikdüzü’nde 2013 yılında yaptığımız Semerkand Line projesinin devamı niteliğinde olan bir projemiz var. Bu projeyi bu sene gündemimize alıp hayata geçireceğiz.

 

Semerkand Yapı olarak kentsel dönüşümde varlık göstermeyi düşünüyor mu?

Evet, daha önce niyet ettik. Mecidiyeköy bölgesinde geniş bir alanda yaklaşık 1-1,5 sene yoğun çalışma yaptık. Ciddi anlamda zamanımızı ve enerjimizi aldı. Fakat demin söylediğim rantsal zihniyetten dolayı vazgeçtik. Ama kentsel dönüşüm İstanbul için vazgeçilmez bir gerçek. Bu müteahhitler için de konut sahipleri için de öyle; bunu yapmamız lazım. Biz de kentsel dönüşüm projeleri yapacağız.

 

Peki, 2018’de sektörü nasıl değerlendiriyorsunuz? İnşaat sektörü nereye doğru gidiyor?

Konut arzın da balonlaşma söz konusu. Arz-talep dengelenmedi. Bazı bölgelerde konut açığı var bazı bölgelerde konut fazlalığı var. Bunun dışında dünyanın ve ülkenin konjonktürü sektörün gidişinde çok etkili. Bir savaşın içerisindeyiz mesela şu anda. Bir de yabancı yatırımcıların Türkiye’de yatırım iştahını konuşmak lazım. Geçenlerde bir gazetemiz “Yap-sat devri bitti. Yap sabret devri başladı.” diye başlık atmıştı. Özetle; 2018’in 2017’den pek farklı olacağını düşünmüyorum.

 

O zaman iflaslar masada olabilir mi?

Olabilir. Bankalar artık emlakçılığa başladı.

 

Bugün konut alacak vatandaş başının ağrımaması için nelere dikkat etmeli?

Burada önce yerel yönetimlere güvenmek lazım. Tüketiciyi, koruyacak olan yegâne kuruluş yerel yönetimdir. Tabii ki müteahhit firmanın, yapımcı firmanın geçmişine de bakacak. Aslında konut sektöründe proje mühendisinden, yapı denetimcisine, müteahhidine, emlakçısına, arsa sahibinden belediyesine, tapu müdürlüğüne varıncaya kadar bütün paydaşların hepsinin çok temiz, çok düzenli çalışması lazım. Bu çarktaki bütün tarafların sorumluluklarının yasal zeminde belirtilmesi herkesin o yasal çerçeve içerisinde çalışması lazım.

 

Birde proje bitirme sigortası. Bu sistemin acilen hayata geçirilmesi gerekir.