ASCE GYO Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Uğur, “Ekonomi yönetimi ve Sayın Cumhurbaşkanı’nın aldığı kararlara güveniyoruz. Açıklanan programlar ve kararlılık 2024’e güvenle bakmamızı sağlıyor. Önümüzdeki yıl ekonomideki pozitif etkileri yaşarız ve piyasalar rahatlar” dedi.
Gayrimenkul yatırım ortaklığı sektöründe ulusala yayılma vizyon hedefiyle Ağustos ayında halka arzını gerçekleştiren ASCE GYO’nun Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Uğur ile bir araya gelerek; firmanın halka arz sürecini, güncel projelerini, sektörü ve ekonomi gündemini konuştuk.
Öncelikle geçtiğimiz aylarda gerçekleşen halka arz sürecinizden bahseder misiniz?
Halka arzımız stratejik bir karardı. Amacımız Gaziantep merkezli şirketimizi daha geniş coğrafyaya taşıyarak ulusal firma haline getirmekti. Halka arz ile şirketimizin daha fazla tanınmasına ve daha da kurumsallaşmasına yönelik adımlarımızı atmış olduk. 27-28 Temmuz’da talep toplamayı bitirmiştik, 3 Ağustos’ta da Borsa İstanbul’da gong töreni ile tamamlanan süreci çok iyi yönettiğimizi düşünüyoruz. Halka arz büyüklüğümüzün iki katı talep gelmişti. Bu noktada Türkiye’nin önemli sanayicilerinden Abdulkadir Konukoğlu’nun şirketimizin kurucusu ve hakim ortağı olmasının yanı sıra, hiç borcumuzun bulunmaması avantajımızdı. Halka arzla elde edilen finansal kaynağı, planladığımız büyük projelerimizin yatırımlarında değerlendireceğiz. Bunu fon kullanım raporumuzda da belirttik.
Türkiye’de halka arz olan GYO’ların arasında şu an kaçıncı sıradasınız?
Yanlış hatırlamıyorsam, en büyüğü Emlak Konut GYO. ASCE GYO olarak üst sıraları hedefliyoruz. Yıl sonu değerlemelerinde portföy değerlerinin güncel gerçek rakamına göre tabloyu daha net göreceğiz. Gaziantep ağırlıklı olmak üzere İstanbul, Ankara ve Sakarya’da yatırıma hazır önemli miktarda arsamız bulunuyor.
İstanbul’daki projeniz nedir?
Başakşehir’de 107 bin 368 arsamız var. Mimari, statik, proje anlaşmalarını yaptık. Proje çizimleri devam etmektedir. Projemiz konsept proje olacaktır. Yaklaşık 190 bin metrekare inşaat alanında 900 adet konut yapmayı planlamaktayız. Kahramanmaraş merkezli 6 Şubat depreminin tahribatını dikkate alarak, akademisyenler ve diğer uzmanlarla yeniden değerlendirmeler yaptık. İstanbul’un da deprem bölgesi olduğu gerçeğini dikkate alarak projemizde deprem izolatörünü kullanacağız
Sektörünüzde yetişmiş insan gücü temininde ne tür sorunlar yaşıyorsunuz?
Deprem bölgelerinde yaklaşık bir milyonun üzerinde konut üretimi öngörülüyor, bunun da devlet tarafından hızlı şekilde yapılması isteniyor. Taahhüt var, müteahhitleri zamanla yarışıyor, o nedenle buradaki işçiler daha yüksek ücretle gitti. Burada olup, aynı parayı alamayan da oraya yöneliyor. Deprem konutlarının inşası bir yıl içerisinde bitecek diye düşünüyorum. Konunun TOKİ kısmı, yerinde dönüşüm meselesi de var ama yerinde dönüşümü yapmak isteyen de kendisi yapacak. Dolayısıyla bugün böyle bir sorunumuz var, sektörde çalışacak insan gücünü bulmakta zorlanıyoruz. Bu durum çalışan ücretlerinin aşırı yükselmesine neden oldu.
Bugünkü koşullara baktığımızda konut projeleri geliştirmek karlı bir iş mi?
Sektörlerde belli dönemlerde geçiş, dalgalanma süreçleri olur. Şu anda o dönemi yaşıyoruz. Sektörü Türkiye’nin genel durumundan, Türkiye’nin genel durumunun etkisini sektörümüzden ayrı düşünemeyiz. Sektörümüz de bunun farkında olduğu için yeni yatırımlarda biraz daha temkinli davranıyor. Firmalar projelerini dönemsel planlıyorlar. Bu dönemi arsasına proje geliştirerek, ruhsatlandırma yaparak geçirmeye çalışıyorlar. Hükümetin açıkladığı orta vadeli programın sonuçları 2024 Eylül’ünden itibaren yansımaya başlayacak gibi görünüyor. İnsanların gelir ve refah seviyesi de ona göre artacak elbette. Bu da talep artışına neden olacaktır. Bu düşünce ile sektör şu anda 2024-2025’i hesaplayarak, hareket ediyor. Bu nedenle konut üretimine bu yıldan başlayıp, ileri döneme hazır etmek, özellikle bizim gibi finansman sorunu olmayan şirketler için avantajlı olabilir.
Üretimi devam eden projelerinizi bizimle paylaşır mısınız?
İstanbul’un yanı sıra Gaziantep ve Ankara’da projelerimiz var. Ankara’da kendi arsamızda 94 bin 865 metrekare inşaat alanına, 46 bin 203 metrekare satılabilir alana sahip projemiz inşa ediliyor, yıl sonuna kadar tamamlanması planlanmaktadır.
Gaziantep’te 8 bin 221 metrekare arsamızda beş bloktan oluşan 83 konut projemiz devam ediyor, 2024 Haziran ayında bitirilmesi planlanmaktadır.
Yine Gaziantep’te 41 bin 78 metrekare arsamızda lüks konut ve villa, 81 bin 980 metrekare arsamızda ise 180 villanın mimari proje çalışmaları devam etmekte olup, en kısa süre de inşaatı başlatmayı hedefliyoruz.
Ekolojik bina üretimi konusunda neler söylemek istersiniz?
Zaten ekolojik bina yönetmeliği var. Yönetmeliğe göre özellikle güneş enerjisi, yalıtım, yağmur suyu kullanım gibi konularda zorunluluklar var. Ekolojik bina yönetmeliğinde avantaj da verilmiş, imar fazlalığı söz konusu. Çevre ve doğaya katkı hedefimiz doğrultusunda, Gaziantep’te inşa edeceğimiz 180 adet villa projemizin mimari proje çalışmalarında bu konuyu gözeterek ekolojik bina yapmaya karar verdik.
Vatandaş, GYO şirketlerinin projelerinde fiyat politikasının daha yüksek olduğu algısıyla hareket ediyor. Bu doğrultuda bilgilendirme amaçlı neler söyleyebilirsiniz?
GYO’lar her zaman daha güvenilir. Özellikle ön ödemeli veya topraktan satışlarda zaman zaman sorunlar ortaya çıkmaktadır. Müteahhidin inşaatı tamamlayamaması veya tapu devrini yapamaması gibi nedenlerle alıcılar mağdur olabilmektedir. Öyle mağdurlar var ki, tüm ödemelerini yapmış ama evini teslim alamıyor. Bu satışların çoğu güven çerçevesinde basit sözleşmelerle yapılmaktadır. Bu yüzden GYO’lardan alım çok sağlam ve güvenli. Böyle sıkıntıların yaşanması ihtimali yok. Çünkü kurumsal bir yapı, hukuka ve mevzuata uygun, sürekli bağımsız ve SPK denetimlerinden geçiyor, inceleniyor.
GYO’nun amacı kurumsallaşmak ve güven vermek. Yanlış anlama olmasın, bunları dile getirirken; diğer firmaların sağlam olmadığını söylemiyorum. Sadece vatandaşın GYO’lardan şüpheleri varsa GYO’ların daha güvenli olduğunu ve bahsettiğim sıkıntılarla karşılaşmalarının mümkün olmadığını belirtiyorum. Vatandaş iyi düşünmeli, araştırmalı, dikkatli olmalı. Yüksek fiyat konusuna gelirsek de sektörde rekabet söz konusu, ancak firmaların karlılık oranları belli. Sadece malzeme ve kalite kaynaklı maliyet artışı konut rakamlarını şekillendiriyor, ama büyük farklılıkla anormal satış rakamları görülmesi mümkün değil. Satın alma kararındaki alıcı bugün piyasada neyin ne olduğunu da biliyor. Diğer yandan fiyat değişkenliklerine binanın konumu, konumlanması, dairenin metrajı gibi hususlar da etkili oluyor.
Konutların metrajları verilirken net ve brüt konusunda aldatmacaların olduğu söyleniyor. Bu düşünceleri nasıl değerlendirirsiniz ve metrekarede net ile brüt ne demek?
Aslında aldatmaca yok, yanlış anlaşılma var. Nette katma değer vergisi oranı mevcut, Maliye Bakanlığının son dönem mevzuat değişiklikleriyle KDV oranı Bir konutun 150 metrekareye kadar kısmı için yüzde 10, 150 metrekarenin üstünde kalan metrekareye ise yüzde 18 şeklinde uygulanıyor. Burada konu alıcıya net ne verildiği ve KDV oranının nasıl belirleneceği. Net alan mevzuatta belirlenen kullanım alanı dediğimiz iç kısım ölçüleri, KDV ve mevzuat için gerekli. Fakat merdiven boşluğu, asansör, garaj alanlarının inşası da sonuçta bir maliyet ve satışla birlikte bu alanların da kullanımı oluşuyor. Dolayısıyla kat brütü karşımıza çıkıyor. Bu noktada mimarlarımızın çizdikleri projenin kat alan tablosu bizlere rakamları veriyor. Ayrıca artık tapu kayıtlarında da satılan konutun net ve brüt alanları yer almaktadır.
Ülkemiz ekonomisini nasıl yorumlarsınız?
Cumhurbaşkanı Yardımcımız Cevdet Yılmaz Bey ile Hazine ve Maliye Bakanımız Mehmet Şimşek’in açıkladığı orta vadeli programa güveniyoruz. Ayağı yere basan, uygulamalarıyla bunu gösteren Merkez Bankamızla kurumların ilişkilerine baktığımızda da uyumlu bir çalışma olduğunu görüyoruz. Türkiye’nin enflasyon sorununu çözmek için hükümetin gerekli önlemleri aldığını düşünüyoruz. Bu konuda kararlılık devam ettiği sürece 2024’ün dördüncü çeyreğinden itibaren sektör ve ekonomi olarak gelişmeleri hissetmeye başlayacağımıza inanıyoruz.
Sektörümüzde ise konut arzının azlığından ve maliyet artışından kaynaklı konut fiyatlarında artış söz konusu. Özellikle arsa konusuna dikkat çekiyorum, çünkü yapılacak bir projede arsanın maliyeti toplam proje maliyetinin yüzde 50‘si hatta daha fazlasını oluşturmaktadır. Yüksek arsa fiyatları konut maliyetlerini çok fazla etkilemektedir. Arsa fiyat artışının da önümüzdeki dönemde daha az olacağını düşünmekteyiz. Bu da konut maliyetini düşürecektir. Ayrıca inşaat maliyetlerindeki artış hızının da yavaşladığını görmekteyiz.
