Enflasyonla birlikte halkın alım gücünün düştüğüne, bunun konut satışlarına da yansıdığına dikkat çeken Mesken Yönetim Kurulu Başkanı Mert Boysanoğlu, sadece konut sektörü için değil tüm ekonomi için öncelikle enflasyonla mücadele edilmesi gerektiğini vurguladı.
Yükselen enflasyon birçok alanda fiyatların katlanmasına yol açtı. Yüksek maliyet artışları konut üretimini de konut edinmeyi de zorlaştırdı. Biz de bu gelişmeleri konuşmak üzere Mesa Mesken Yönetim Kurulu Başkanı Mert Boysanoğlu ile bir araya geldik.
Bugün, Türkiye olarak gayrimenkul sektörü geliştirmede, üretimde ve satışta doğru bir politikayla mı yürüyoruz? Bugün kendi insanımızı barındırma ihtiyacını karşılayabilecek durumda mıyız? Buradan başlayalım dilerseniz…
Bildiğiniz gibi 2020’de başlayan pandemi süreci öncesinde ülkemizde bir kur istikrarsızlığı vardı. Bunun sonucunda enflasyonda da yükseliş başlamıştı. Pandemi sürecinde tüm dünyada tedarik zincirinin bozulduğunu, emtia fiyatlarının arttığını gördük. Dünyada da bir enflasyon artışı gerçekleşti. Bunun sonucu oluşan tsunami dalgaları Türkiye’ye de çarptı. Son dönemdeki artışlar öncesinde maliyetlerde yüzde 200’e varan artışlar olmuştu. Bunun üzerine bir de Ukrayna’da yaşanan savaşın etkilerini görmeye başladık. Bu yaşadığımız süreç insanların alım gücünü düşürdü.
Alım gücünün düşük olduğu gelişmekte olan ülkelerde vatandaşını ev sahibi yapabilmek için devletler piyasaya çeşitli finansal enstrümanlar çıkarıyor. Bunların en bilineni mortgage… Bizdeki adıyla uzun vadeli konut kredisi. Mortgage’da 25 yıla varan vadeler söz konusu. Türkiye henüz bu gibi uzun vadelerle böyle bir sisteme geçmedi. Maksimum 10 yılı görebildik. Yurt dışında mortgage kredilerinin garantörü hep devlettir. Garantör devlet olunca zaten siz finansmanı uzun vadede ve sabit faizle konuşabilirsiniz. Bizde devlet henüz böyle bir pozisyonda değil. Diğer taraftan Türkiye’de konut açığı yıllık 600 bin civarında. Dolayısıyla bu açığın kapanması için devlete büyük iş düşüyor. Bizim gibi konut geliştiricileri A ve B sınıfı konut üretiyor. Ama bu yıllık açığın büyük kısmı C sınıfı konutlarda. C sınıfı konut talebine cevap veremiyoruz. Çünkü arsa maliyetleri çok yüksek. Bu bizim için büyük engel.
Peki, bu maliyetlerle vatandaşa nasıl konut üretimi sağlayacağız? Neredeyse TOKİ bile bu ihtiyacı karşılamayacak hale geldi…
Zaten devletin konut üretimine girmemesi lazım. Devlet bize özel-kamu iş ortaklığı modelleriyle destek olabilir. Uzun yıllar önce Emlak Bankası ile beraber Bahçeşehir’i yaptık biliyorsunuz. O, çok doğru bir modeldi. Emlak Bankası orada alıcıya kreditörlük sağladı, arsa geliştiriciliği yaptı. Ama arsa sahibi değildi, oradan bir oran aldı. Bu şekilde İstanbul çevresinde arsalar geliştirilebilir diye düşünüyorum. Emlak Bankası alıcıya uzun vadeli kredi sağlayacak. Biz de işin maliyetini yükleneceğiz.
Maliyet demişken yeni KDV düzenlemesini de konuşalım. 150 metrekareye kadar tüm konutlarda KDV yüzde 1’den yüzde 8 yükseltildi. 150 metrekare üzerindeki konutlarda 150 metrekare için yüzde 8, üzeri için yüzde 18 oranı uygulanacak.
150 metrekareye kadar olan konutlarda yüzde 1 KDV uygulamasının kaldırılması yanlış. Piyasanın zorlandığı bir dönemde 7 puanlık bir KDV artışı 7 puanlık maliyet artışı demektir. En azından ilk evini alanlara yüzde 1 KDV uygulamasının devam ettirilmesi iyi bir teşvik olurdu.
Peki, siz bu koşullarda üretime nasıl devam ediyorsunuz?
Yurt dışındaki deneyimlerimiz sonucu elde ettiğimiz know-how’ı buraya aktarmaya çalışıyoruz. Bütün maliyetlerimiz dolar bazında gerçekleşiyor. Bu durumda maalesef kaçınılmaz olarak satış fiyatımızı da dolar olarak belirleyip daha sonra TL’ye dönüştürerek piyasaya çıkıyoruz. Bunu yapmaya mecburuz. Çünkü yılın başında yaptığımız enflasyon tahmini yüzde 35 iken şimdi yüzde 110’luk ihtimalleri konuşuyoruz. ÜFE ve TÜFE değerlerini aylık olarak takip edip ortalama beklenti oluşturuyoruz. Bu beklentiyi fiyatlarımıza yansıtıyoruz. Maliyetin 5-6 puan üstünde satış fiyatını sürdürmeye çalışıyoruz.
Yabancılara satış oranınız nedir?
Bizim müşterilerimiz ağırlıklı yerlidir. Toplamda yabancıya satışlarımızın oranı yüzde 5 ile 10’u geçmemektedir.
Son projeleriniz hangi lokasyonlarda yer alıyor?
İlkemiz doğru lokasyonda proje üretmektir. Ama her projemizde doğru lokasyonu bulacağımızın garantisi yok. Bu anlamda Mesa Bodrum Demirbükü projesi çok doğru bir proje oldu. Mesa Urla Kekliktepe projemiz de aynı şekilde başarılı oldu. Keza, Beykoz’da MESA Orman I ve II projelerimiz oradaki yüksek talebe cevap verdi. Başarılı satış grafiği sergilediğimiz Tema İstanbul 1 ve Tema Bahçe projelerinden sonra Tema İstanbul 2 projesinin satışlarına başladık. Diğer tüm projelerimiz de gösteriyor ki biz piyasadaki talebi doğru okuyabiliyoruz. Ona karşılık da doğru ürünü üretebiliyoruz. Sonuçta insanlar kalite ve güven beklentilerini karşılayan markadan ev alabiliyor.
Markalı konut geliştiricileri bugüne kadar projelerini daha çok büyük metropollerde yoğunlaştırdılar. Bu eğilim devam edecek mi? MESA olarak siz nasıl bir yol haritasına sahipsiniz?
Büyükşehirler dışında Urla gibi eko turizmin yoğun olduğu lokasyonlardaki projelere yönelmeye başladık. Açıkçası diğer büyükşehirlere, örneğin; Gaziantep, Konya, Sivas, Trabzon’a hiç gitmedik. Bunun en önemli sebebi çok iyi bilmediğimiz piyasalar olması. Çünkü bu şehirlere ilişkin data eksikliği var. Dolayısıyla bu piyasalarda bir öngörümüz olamıyor. İstanbul, Ankara’da sürekli proje ürettiğimiz için verilere daha vakıfız. Ama İstanbul’da konut üretmek artık çok kolay değil. Dolayısıyla diğer büyükşehirlerde konut projesi üretmeyi ciddi bir şekilde düşünüyoruz.
Kanal İstanbul’la beraber yeni üretim sahaları da ortaya çıkacak deniliyor…
Ben önümüzdeki dönemde İstanbul’dan kaçış olacağını düşünüyorum. Yaşam maliyetlerinden dolayı başka şehirlere göç olacaktır. Öncelikle çalışmayan ve yaşı ilerlemiş nüfus daha çok başka yerlerde yaşamayı tercih edecekler. İkinci olarak gençler üniversite eğitimlerini başta ev kirası olmak üzere, yaşam maliyetlerinin daha düşük olduğu şehirlerde almaya yönelecekler.
Bir de konut projelerinde aidat konusu var. Bu da günümüzün önemli sorunlarından olmaya başladı. Bu konuya nasıl temas edersiniz?
Grup şirketimiz Kosaş Konut Servisi A.Ş. 1982’de kuruldu. Kuruluş amacı belediyelerin hizmet götürmediği konut yaptığımız yerlere hizmet götürmek. Bu kapsamda şehir içi taşımacılık dahil birçok hizmet yapmaya başladık. Sitenin genel bakım, onarım, genel gider toplama, çevre idame, çöp toplama vb. hizmetlerin hepsini KOSAŞ gerçekleştirdi. İlk sitemizden sonraki dönemde bütün projelerimizde satış vaadi sözleşmesine 3 yıl minimum işletici olarak Kosaş’ı belirledik. Kat Mülkiyeti Kanunu gereği teslim sonrası bunu değiştirebiliyorsunuz. Ama şu ana kadar kimse değiştirmedi. Bunun nedenlerinden birisi şeffaf yönetim anlayışıdır. İkincisi proje tasarım sürecinde güvenliğin en az insanla sağlanmasına özen gösterdik. Büyük gider kalemlerinden biri olan sulama maliyetini azaltmak için bölgeye uygun, endemik bitkileri tercih ettik. Isıtmada, izolasyonda en iyi, en verimli çözümleri oluşturduk. Bütün bunlar aidat tutarlarını aşağıya çekiyor. Ama bir de aidat site yönetimlerinin isteğine, ihtiyaca göre değişen bir şey.
Biraz da Türkiye’deki müteahhitliği konuşalım…
Türkiye’de yaklaşık 400 bin müteahhit olduğu düşünülüyor. Son yapılan yasal düzenlemeyle müteahhitler sınıflandırıldılar ve bu sınıflandırmaya göre yetki belgelerini almaya başladılar. Ancak uygulamada, örneğin; bir kentsel dönüşüm projesinde insanlar bu belgelere bakmıyorlar. Daha çok ne kadar daire alacaklarına bakıyorlar. Öte yandan dışarıdan bakıldığında inşaat sektörü çok cazip görünüyor. Yüksek karlar elde edildiği algısı yaygın. Ama böyle bir realite yok. Özellikle volatilitenin bu kadar yüksek olduğu bir yerde. Biz şu anda maliyetlerimizi bilmeden konut satışı yapıyoruz. Yıl sonunda ÜFE’nin yüzde 150, TÜFE’nin yüzde 75-80 olacağı söyleniyor. Demek ki ortalama enflasyon beklentisi yüzde 110-120 civarında. Buna hızla önlem alınması gerekiyor. Döviz kuruna değil enflasyona çözüm bulunmalı.
Bizim unuttuğumuz, sizin özellikle altını çizmek istediğiniz konulara ilişkin son sözünüzü de almak isteriz…
İki konuda görüşlerimi paylaşmak isterim. Birincisi, ekonomide odağımızda döviz kuru değil enflasyon olmalıdır. Sadece inşaat için değil tüm sektörlerimiz için geçerli bir durum. Çünkü maliyet öngörülerimizi yapabilmemiz ve ekonomik istikrarın sağlanması enflasyona bağlı. İkincisi, ihtiyaç sahiplerinin konut sahibi olabilmesi için Emlak Bankası’nın tekrar harekete geçmesi yerinde olacaktır. Emlak Bankası’nın arkasında devlet gücüyle beraber özellikle ilk konut sahibi olacaklara ve yeni evlilere özel bir paket sağlanması, özel finansman imkanları sunulması bence piyasayı iyi bir şekilde harekete geçirebilir. Sonuç olarak, Emlak Bankası’nın konut sektöründe ana kreditör banka olması lazım.
